Acheter un bien immobilier aux enchères s’avère être un filon pour dénicher des biens qui ne transitent pas par les circuits traditionnels des ventes entre particuliers et chez les agents immobiliers.
L’affaire du siècle lors d’une vente aux enchères est réalisable… à condition d’être tout seul le jour de la vente ! Cette boutade résume assez bien dans quel esprit vous devez aborder les ventes aux enchères immobilières.
La spécificité des ventes publiques
Autrefois ce filon permettait de réaliser des affaires en or. Aujourd’hui, il est connu de tous. Or, en matière d’enchères, plus il y a du monde dans la salle, plus le bien mis en vente a des chances de s’arracher.
Qu’il soit vendu au plus offrant par les notaires, les domaines (l’Etat) ou les tribunaux, un bien immobilier proposé aux enchères bénéficie toujours d’une mise à prix très alléchante, toujours en dessous du prix du marché.
Mais cela ne veut pas dire qu’il partira à ce prix-là, bien au contraire ! La plupart des adjudications (ventes réalisées aux enchères) sont enregistrées à des prix équivalents voire supérieurs à ceux pratiqués sur le marché de gré à gré (entre particuliers ou via des agences immobilières).
A savoir : en vous laissant griser par le jeu des enchères et la volonté d’avoir le dernier mot, vous risquez de surpayer le bien. Cela arrive souvent !
Lors de ces séances publiques, les ventes sont souvent réalisées à la bougie. Le feu est allumé au démarrage de la vente du lot. Les enchères sont portées jusqu’à ce que la bougie s’éteigne. C’est une affaire de quelques minutes.
Pourquoi acheter ?
Dans les grandes villes, l’intérêt de ces ventes réside dans l’opportunité d’acquérir un type de bien difficile à trouver (grande surface, belle adresse, etc.). A la campagne, il permet de dénicher un bien original comme une gendarmerie désaffectée, une ferme, une cave ou un parking.
A savoir : l’administration fiscale ne peut contester le prix d’un logement acheté aux enchères.
Trois filières
Il existe trois filières d’approvisionnement des ventes aux enchères : les notaires, les domaines et les tribunaux.
Les ventes notariales
Ceux qui rêvent des appartements du patrimoine privé des grandes villes se ruent dans ces ventes. Les municipalités utilisent régulièrement ce type d’enchères pour se séparer de leurs biens immobiliers.
C’est aussi au cours de ces ventes que les associations et les organisations laissent au plus offrant des biens reçus sous forme de dons et de legs.
Les ventes notariales se déroulent dans les chambres départementales des notaires.
Pour y participer, il faut, en début de séance, s’adresser au notaire chargé de la vente et lui remettre un chèque de consignation (un chèque de banque) équivalent à 20 % de la mise à prix du bien convoité. Si vous n’achetez rien au cours de la séance, le chèque est immédiatement restitué.
Si vous devenez adjudicataire, il faudra payer en sus du prix, une contribution aux frais d’organisation des enchères équivalent à 1 % hors taxes du prix de vente, auxquels s’ajoutent les émoluments et les débours du notaire.
A savoir : La vente ne devient définitive qu’après un délai de dix jours afin de permettre une éventuelle surenchère d’au moins 10 %. Un délai de 45 jours est prévu pour solder l’achat. Au-delà des pénalités sont prévues.
C’est la filière la plus connue. Il est donc difficile d’y réaliser de bonnes affaires. Abondante et régulière, l’offre mérite l’attention surtout si vous recherchez un bien précis ou une localisation particulière.
Les ventes domaniales (de l’Etat)
L’Etat vend régulièrement des biens immobiliers de nature hétéroclite (casernes, fermes, terrains…). Les rares habitations mises en vente proviennent généralement de « successions vacantes » c’est-à-dire sans héritiers. Ces logements offrent une surface souvent inférieure à 100 mètres carrés dans un état très moyen.
Ces ventes se déroulent dans les préfectures de département ou dans les hôtels des impôts avec des périodicités variables.
Tout le monde peut y participer : il suffit de se présenter le jour de la vente avec une pièce d’identité et un justificatif de domicile. Toute mise à prix supérieure à 7.500 euros nécessite le dépôt d’un chèque (certifié ou de banque) représentant 5 % de la mise à prix. Les frais avoisinent 5 % du prix de vente.
A savoir : aucun frais de notaire n’est facturé et l’acte de vente est rédigé gratuitement.
Un bien acheté moins de 15.000 euros doit être payé dans un délai d’un mois. Pour un bien adjugé entre 15.000 et 76.000 euros, le premier versement (un tiers de la somme) est exigible dans un délai d’un mois, le second dans un délai de deux mois, etc. avec intérêt au taux légal.
Les ventes judiciaires
Ces ventes « forcées » découlent de saisies judiciaires, de mises en liquidation judiciaires ou de divorces. Les ventes « à la barre » se déroulent dans les Tribunaux de Grande Instance (TGI).
Pour y participer, l’aide d’un avocat est obligatoire. Lui seul est autorisé à porter les enchères pour votre compte. Remettez-lui un mandat écrit et signé où figure votre enchère limite et un chèque de consignation d’environ 20 % de ce montant maximum. Les frais oscillent entre 3.000 et 4.500 euros comprenant entre autres les frais de justice et les honoraire de l’avocat.
Le paiement s’effectue un mois après la vente pour une saisie immobilière, trois mois pour une mise en liquidation judiciaire.
C’est « le filon » qui reste intéressant financièrement. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si les professionnels (notamment des marchands de biens) s’y bousculent.
Attention : Méfiez-vous des lots achetés squattés ou encore habités par leurs propriétaires, car une procédure d’expulsion peut être longue et onéreuse.
Les « 11 commandements » du néophyte :
1) Soyez disponible. Les visites des biens et les ventes s’effectuent à des jours et des horaires imposés signalés dans les quotidiens nationaux (Le Figaro, Le Monde, etc.) et dans les journaux d’annonces légales.
2) Relevez les prix pratiqués sur le marché local.
3) Faites-vous accompagner, lors de la visite, d’un professionnel du bâtiment capable de chiffrer les coûts des éventuels travaux.
4) Lisez attentivement le cahier des charges détaillant les conditions générales de la vente (frais à la charge de l’acquéreur, délai de paiement du prix…) et les caractéristiques du bien, (descriptif, surface, servitudes, charges de copropriété, nature du bail de location…)
5) Renseignez-vous sur les frais venant s’ajouter au prix d’adjudication. Ils varient du simple au triple selon le type de vente.
6) Assurez-vous au préalable que votre banquier vous accordera un prêt, si un crédit est nécessaire.
7) Disposez de suffisamment de liquidités sur votre compte courant pour laisser le jour de la vente, un chèque de consignation.
8) Assistez à plusieurs séances « à blanc » pour vous familiariser avec la procédure de vente.
9) Soyez présent dès le début de la séance, l’ordre de présentation des lots peut changer au dernier moment.
10) Fixez-vous un budget limite et tenez-vous y !
11) Réglez le montant de la vente dans le délai imposé (entre un et trois mois selon les cas).
Au-delà, vous devriez acquitter des pénalités de retard.