C’est une lapalissade mais pour qu’un investissement locatif rapporte, les loyers doivent rentrer chaque mois. Or en immobilier, la rentabilité est à la merci d’une défaillance du locataire.
Pour peu que le loyer attendu serve à rembourser un crédit immobilier ou à compléter une retraite, et c’est la tuile. Pour éviter ce scénario catastrophe, mieux vaut prendre dès le début toutes les précautions au moment de choisir un locataire.
Le jour de la visite
Le jour de la visite, il faut tenir compte de la ponctualité du candidat. Mieux vaut discuter avec lui de ses motivations et de son mode vie. Faire défiler plusieurs prétendants le même jour permettra d’effectuer « à chaud » et plus facilement les comparaisons et de faire plus vite son choix.
Même s’il n’existe pas de règle officielle, le montant des revenus mensuels doit être équivalent à trois fois le montant du loyer.
Plus rares, certains propriétaires demandent quatre fois le prix du loyer. Si le niveau de ressources est un critère de sélection, il n’est pas le seul. La situation professionnelle influe directement sur la régularité des revenus et leur pérennité. La type d’emploi (salarié, profession libérale, fonctionnaire, etc.), le contrat de travail (CDI, CDD, intérim,), l’ancienneté dans l’entreprise sont autant de précieuses informations à glaner.
La situation personnelle est un autre facteur de choix important. Pour limiter les risques de défaillance, certains bailleurs préfèreront louer à un couple plutôt qu’à une personne célibataire (veuve, divorcée, etc.) qui supporte seule les revenus.
Un jeune étudiant ou démarrant dans la vie active en CDD n’est pas un inconvénient. Il faut juste s’assurer que ses parents ou ses proches se portent caution et acceptent de payer pour lui en cas de pépins. Ces derniers doivent prouver à leur tour leur solvabilité. Pour aider leur progéniture (même d’âge adulte) à décrocher une location, certains parents n’hésitent pas à envoyer leur avis d’imposition à l’agence immobilière mandatée par le propriétaire.
Les pièces à demander
Pour faire son choix, le propriétaire reçoit du candidat un « dossier » de candidature avec de nombreux documents à fournir. Les trois dernières fiches de paie et l’avis d’imposition informent sur le niveau de ressources du prétendant.
Même si on vous remet des photocopies, exigez toujours de voir les documents originaux. Certains bailleurs néophytes se souviennent de ne pas avoir un jour procédé à cette vérification de base. Aussi, lorsque le locataire en place a arrêté de payer, ils se sont rendu compte qu’en appelant l’employeur, les copies des fiches de paie avaient été falsifiées.
Dans la liste des pièces à demander, la quittance de la location en cours ou une lettre de recommandation de son ancien propriétaire sont utiles pour cerner le personnage. Il est aussi possible de demander une photocopie du livret de famille, les coordonnées de l’employeur ou du bailleur actuel, histoire de leur téléphoner pour vérifier les informations.
Toutes les solutions sont bonnes (caution, garantie des risques locatifs, aide de l’employeur ou du 1 % Logement, APL) pour sécuriser les futurs paiements.
Pour éviter toutes formes de discrimination, la loi interdit de demander une copie de la carte d’identité, d’interroger le futur locataire sur ses convictions religieuses, politiques, ou d’exiger une copie de ses relevés bancaires.
A savoir : La recommandation par des connaissances s’avère être un moyen efficace pour réaliser un premier « filtrage ».
Toutes ces précautions pour dénicher celui ou celle qui paiera rubis sur l’ongle sont nécessaires, mais elles ne protègent pas de tout. Comme tout le monde, le locataire n’est pas à l’abri de difficultés financières suite à un licenciement, une maladie grave, un divorce, une situation de surendettement, etc.