C’est au départ une affaire de goût mais souvent le choix d’acheter dans du neuf ou de l’ancien est guidé par des besoins spécifiques ou la volonté de résider dans tel ou tel quartier.
Voici six différences entre ces générations de logements et de constructions.
Le prix
L’ancien coûte 15 % à 20 % moins cher que le neuf, même si cet écart a parfois tendance à se réduire pour des logements de standing ou des immeubles classés dans des quartiers cotés. Si l’offre de neuf est rare, l’ancien se monnaie cher en raison de son emplacement de choix. Alors que le prix de l’ancien se cale par rapport au prix du marché local et des transactions analogues enregistrées dans le secteur, le prix du neuf résulte d’une addition de coûts (prix du terrain, coûts de construction, marge du promoteur).
L’emplacement
L’atout de l’ancien est surtout souvent bien placé, notamment en centre-ville, dans les quartiers historiques ou ceux à la notoriété établie. Les belles adresses n’offrent généralement que d’anciennes constructions. L’environnement, la réputation et la proximité des commerces sont des facteurs qui militent en faveur de l’ancien. Au gré des rares opportunités foncières qui se présentent aux promoteurs, il arrive qu’un programme neuf sorte dans une « dent creuse » d’un vieux quartier. Ces opportunités sont rares.
En revanche, dans les quartiers en devenir, le neuf a droit de cité. Dans ces nouveaux « morceaux de ville », créés sur d’anciennes friches industrielles, portuaires ou des terrains militaires, les promoteurs -à la demande des municipalités- sont nombreux à proposer différents programmes à toutes les gammes de prix. Ici, l’acheteur doit faire un pari sur l’avenir d’un quartier non encore établi. Il se peut que pendant quelques années, le secteur soit en chantier avec des transports en commun qui arriveront plus tard.
L’entrée dans les lieux
Pour ceux qui sont pressés de trouver un toit, le choix de l’ancien demeure la solution la plus rapide. A compter de la signature du compromis de vente, deux à trois mois sont nécessaires pour passer devant le notaire et avoir en poche les clefs de son futur nid.
Dans le neuf, les délais sont plus longs. A partir de la date de réservation, il faut compter entre 18 et 24 mois pour prendre livraison du bien et entrer dans les lieux. La raison de ce « long » délai ? Les promoteurs commencent à vendre leur programme presque un an avant le début du chantier. L’achat s’effectue sur plans, c’est ce qu’on appelle la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce type d’achat peut rebuter certains notamment ceux qui ont du mal à imaginer des lieux qui n’existent pas encore. Il faut se représenter le logement à partir des différents plans, visionner des images virtuelles du programme conçues par le promoteur.
Atout du neuf : la possibilité de moduler son appartement, d’y ajouter un chambre, de réunir deux niveaux ou de faire tomber des cloisons en modifiant les plans dès la réservation.
Le confort et l’optimisation de l’espace
Le neuf est sans conteste le mieux loti dans ce domaine. Chaque année, les promoteurs doivent intégrer dans leurs constructions des normes thermiques, phoniques, toujours plus draconiennes afin d’offrir un meilleur confort de vie à l’habitant. Les bruits des voisins ou les déperditions de chaleur des vieilles fenêtres en acier ou en bois sont désormais le lot de l’ancien. Dans les nouvelles constructions, l’aspect développement durable et économie d’énergie commencent à être pris en compte.
A l’actif du neuf, la présence de places de stationnement (en sous-sol ou à l’extérieur), d’ascenseurs et d’accès sécurisés (digicode, visiophone, code d’accès aux ascenseurs, etc.). L’organisation du logement est rationnelle et adaptée au mode vie actuel. Contrairement à de l’ancien, il n’y a pas de place perdue, ni de recoins inutiles.
Dans le neuf, les surfaces des pièces de vie sont généreuses : le salon peut atteindre parfois 30 m², la cuisine toute proche est équipée et parfois assez grande pour y prendre ses repas. Quant aux chambres des constructions nouvelles, elles sont volontairement plus compactes que dans l’ancien mais offrent davantage de placards intégrés.
Pour proposer des immeubles écologiques, les promoteurs travaillent sur l’orientation des bâtiments afin que les appartements profitent le plus longtemps possible de la lumière naturelle. Evidemment rien n’enlèvera à l‘ancien son cachet et son charme dus à la patine de l’âge. Les amoureux des vieilles pierres sont séduits par les parquets en points de Hongrie, les plafonds à caisson, les moulures à l’ancienne et les cheminées en marbre avec leur miroir d’époque.
Les travaux
Dans le neuf évidemment aucun souci côté gros travaux. A partir de la livraison, vous êtes tranquille pendant une dizaine d’années aussi bien concernant le logement que l’immeuble. La garantie décennale engage la responsabilité du promoteur en cas d’éventuels défauts mettant en cause la solidité du logement ou le rendant impropre à sa destination. Mise en place dès la livraison, cette garantie ne joue qu’à partir de la deuxième année.
Dans l’ancien, les travaux sont souvent de mise. Le scénario le plus simple se limite à de la décoration (peintures et papiers peints) mais les dépenses grimpent pour une rénovation plus importante (déplacement d’une cuisine, la création d’une salle de bain, l’ouverture de murs, plomberie, électricité, chauffage). Pourtant, la décote appliquée aux logements en mauvais état est bien moindre qu’il y a quelques années.
Outre les éventuels travaux à entreprendre dans un logement dans son « jus », voire vétuste, le futur propriétaire doit aussi s’informer de ceux prévus dans la copropriété. Même si les charges sont en apparence peu élevées, un ravalement, une toiture à refaire, un changement de chaudière ou d’ascenseur, la réfection des pignons sont autant de charges qui plombent un budget.
Les frais de notaire
C’est encore une différence entre l’ancien et le neuf, même si l’écart entre les frais de notaire s’est considérablement réduit ces dernières années. Payés par l’acheteur, ces frais avoisinent 2 % du montant de la transaction dans le neuf (bien achevé depuis moins de 5 ans) et de 6 % à 8 % dans l’ancien. Autant dire que cette dépense n’est pas neutre d’autant plus qu’elle se chiffre en milliers, voire dizaine de milliers d’euros.