En plus de vous accorder un crédit payant, la banque facture une cascade de frais annexes liés au financement immobilier. Revue de détail de ces dépenses.
Les frais de dossier
Ils sont annoncés par le conseiller bancaire dès la première entrevue. Leur montant n’est pas neutre puisqu’il se chiffre à plusieurs centaines, voire milliers d’euros. Limités à 1 % du montant du prêt (plafonné à une somme forfaitaire) et payables en une seule fois, ces frais de dossier ne sont en fait qu’un affichage officiel. Il est souvent possible de les réduire, voire de les supprimer. Ce paramètre fera partie du jeu de la discussion avec la banque.
Le taux d’intérêt
Lui aussi n’est pas intangible. Là encore, il existe une marge entre le taux affiché à l’origine et celui accordé (souvent inférieur). On arrive à négocier avec le banquier le plus souvent avec, sur la table, les propositions d’établissements concurrents.
L’assurance décès invalidité
La souscription d’une assurance groupe est systématiquement proposée par la banque prêteuse. Ne vous laissez pas vite séduire par la facilité de souscription d’une couverture « maison » (c’est-à-dire proposée par la banque) sans avoir fait le tour du marché. Le jeu en vaut souvent la chandelle.
Depuis le 1er septembre 2010, date d’entrée en vigueur de la loi Lagarde, les établissements de crédits n’ont plus le droit de refuser la « délégation d’assurance » à leurs clients, c’est-à-dire un contrat d’assurance souscrit par ces derniers auprès de l’assureur de leur choix. L’article L 312-9 du Code de la consommation précise que le taux du crédit proposé ne doit pas être fixé en fonction de l’acceptation ou pas de la garantie. A ce jour, 10 à 15 % des emprunts se réalisent en délégation d’assurance.
Comparez : vous aurez parfois la bonne surprise de dénicher des garanties meilleures ou équivalentes à un prix plus compétitif. Cela est surtout vrai pour les jeunes emprunteurs. Pour les moins de 30 ans non fumeurs, le coût peut même être divisé par quatre ! L’économie totale est loin d’être neutre, faisant baisser le TAEG de 0,1 à 0,2 %.
Le poids de l’apport personnel
Les banques adorent les clients bien dotés qui arrivent à participer au financement de leur acquisition immobilière. D’ailleurs, le taux de crédit qu’elles proposent varie souvent en fonction du montant de l’apport personnel. Plus ce dernier est important, meilleures seront les conditions de crédit.
Pour mémoire, sont considérées comme de l’apport personnel les économies en espèces sonnantes et trébuchantes, mais aussi l’épargne logement (plan ou compte), un Prêt à taux zéro + (PTZ+), un prêt Action Logement (ex 1 % Logement).
La domiciliation des revenus dans la balance
Dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale, l’établissement prêteur demande souvent la domiciliation bancaire du ou des emprunteur(s). C’est une des conditions d’obtention du prêt. Attention, vous n’êtes pas obligé de rapatrier tous vos avoirs ou placements. Evidemment pour des facilités de gestion, vous pourrez choisir de transférer votre épargne.
Le choix du « top départ » des remboursements
Souscrire un crédit immobilier nécessite parfois quelques aménagements « sur mesure » que vous pouvez demander à la banque. Par exemple, cette dernière peut accepter de financerles frais de notaire, ou encore de faire démarrer les remboursements du crédit quelques mois après votre installation. Cela permet de vous laisser souffler. Certaines banques proposent des premières mensualités « allégées » (au cours des 3, 6 ou 9 premiers mois), puis qui sont majorées pour arriver à leur niveau « normal ». Toutes ces souplesses sont à négocier avant de signer.
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