Verdir sa copropriété : Un "casse tête" financier et technique

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Verdir sa copropriété : Un "casse tête" financier et technique
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Passoire thermique, isolations défaillantes, chaudière énergivore voire polluante, les milliers d’immeubles de logements construits entre 1945 et 1980 se révèlent être un véritable casse tête à l’heure du développement durable et du Grenelle 2. Le montant des travaux nécessaires pour verdir les huit millions d’appartements en copropriété se chiffreraient à quelques 500 milliards d’euros.

Passoire thermique, isolations défaillantes, chaudière énergivore voire polluante, les milliers d’immeubles de logements construits entre 1945 et 1980 se révèlent être un véritable casse tête à l’heure du développement durable et du Grenelle 2. Le montant des travaux nécessaires pour verdir les huit millions d’appartements en copropriété se chiffreraient à quelques 500 milliards d’euros.

De quoi faire frémir certains propriétaires qui peinent déjà à rembourser leurs emprunts immobiliers ou d’autres qui disposent d’une retraite peau de chagrin.

Même si l’Etat est soucieux de l’urgence de la situation et incite à agir, il n’existe pas à ce jour de moyens financiers pour aider au financement de ces futurs chantiers privés.

Alors comment s’y prendre ?

On sait qu’entre un logement bien isolé et un autre qui ne l’est pas, la consommation d’énergie peut varier de un à quatre, c’est ce que l’on appelle le facteur 4. Il faut commencer par quelques premiers travaux simples et peu coûteux qui vont engendrer de réelles économies. Il est économiquement plus efficace de commencer par isoler les murs, la toiture ou d’installer une chaudière neuve plutôt que de changer tout de suite les fenêtres.

Avant tout penser à mieux régler les appareils de chauffage. Ces ajustements permettent de consommer moins de combustible. Si cela n’est pas suffisant, le remplacement d’une chaudière plus performante et moins consommatrice pourra aider à faire baisser la note de chauffage et dans le même temps limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Dans les « vieilles » copropriétés, les façades ou le toit sont à isoler en priorité. Mais il existe un blocage de taille : pour intervenir sur ces parties communes, il faut procéder à un vote en assemblée générale avec des règles de majorité souvent difficiles à atteindre.

Malgré le vote récent de la loi Grenelle 2, les mises au normes techniques ou durables des logements collectifs anciens sont certes encouragées par des aides, mais pas du tout obligatoires. A noter que les soutiens financiers existants et accordés aux particuliers concernent les travaux réalisés à l’intérieur de l’appartement, soit dans les parties privatives, mais pas dans les parties communes.

Les immeubles datant d’après 1990

Ils ne sont toujours pas exemplaires, mais ne présentent pas de défauts majeurs. Il faut intervenir sur tous les postes. La VMC apporte par exemple un air neuf responsable de 20 à 30 % des déperditions de chaleur : les installations d’origine peuvent être remplacées sans trop de frais par des systèmes plus précis. Les consommations d’eau chaude et de chauffage peuvent être optimisées grâce à la pose de compteurs individuels.

Les immeubles construits entre 1945 et 1980

Leurs performances énergétiques ne sont pas fameuses. En béton, mal isolés, ils offrent souvent de grandes baies vitrées avec des volets roulants et équipés d’énormes chaudières parfois surdimensionnées. Leur aspect compact sous forme de cube, de tour ou de barre laisse entrevoir quelques solutions possibles. Des façades lisses peuvent sans dommages être doublées de l’extérieur ce qui garantira une inertie correcte.

Sur les toits plats caractéristiques de cette époque de construction, des travaux d’étanchéité peuvent être l’occasion d’installer une toiture végétalisée, esthétique, utile pour récupérer les eaux de pluie, stockées ensuite dans des cuves à fioul reconverties.

Le remplacement des baies à double vitrage n’est efficace que si les travaux sont communs à tous les appartements de l’immeuble. Sinon, cela ne sert à rien. L’homogénéité de l’intervention à l’échelle d’un bâtiment est nécessaire pour être efficace. Si c’est le cas, la consommation d’énergie peut se réduire de 15 à 20 %. Pour certains immeubles ce sera assez simple mais coûteux.

Les immeubles Haussmanniens

Le plus urgent et le plus simple consiste d’abord à changer les fenêtres qui laissent filer les courants d’air. Plus écologique que le PVC, le bois est souvent imposé par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).

Les nombreuses fuites d’eau dans les immeubles anciens peuvent aussi venir de trous percés dans les façades lors de la pose de chaudières individuelles. Une fois les courants d’air bouchés, il devient urgent de renouveler l’air pour éviter un « effet thermos » dans le logement.

Les appartements encore dans leur jus ne sont pas équipés de Ventilation mécaniques contrôlées (VMC) obligatoires depuis 1983. Seule l’ouverture des fenêtres assure la ventilation. Sachez que des systèmes auto ou hydro réglables contrôlent le débit de l’air nécessaire et la teneur en humidité. Il faut compter entre 10 et 15 euros par mètre carré pour une installation complète.