Un projet de loi concernant le métier de syndic. Syndic ce qui va changer...

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Un projet de loi concernant le métier de syndic. Syndic ce qui va changer...
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Le Ministère de la Justice avait annoncé qu’il mettrait au point un projet de loi concernant le métier de syndic. Ce projet est destiné à mieux encadrer cette profession qui brasse des milliards d’euros et qui gère huit millions de logements en copropriété.

Le Ministère de la Justice avait annoncé qu’il mettrait au point un projet de loi concernant le métier de syndic. Ce projet est destiné à mieux encadrer cette profession qui brasse des milliards d’euros et qui gère huit millions de logements en copropriété.

L'Association des responsables de copropriété (ARC) nous transmet des précisions sur ce projet de loi (modifiant la loi de 1965 sur les copropriétés), qui sera soumis au Conseil d’Etat dès le mois de juillet 2010, sachant que comme toujours, l’essentiel est renvoyé à des décrets d’application. Ce projet de texte, désormais non modifiable sauf sur demande du Conseil d’Etat, vient d’être adressé aux organisations représentatives. En voici les principaux points :

Contrats de syndic

- Un décret fixera la liste des tâches courantes donnant lieu à une rémunération forfaitaire et les conditions dans lesquelles pourront être pratiqués des honoraires supplémentaires.

- Le ministère reconnaît ainsi l’inadaptation de l’arrêté Novelli (mars 2010) et entend le remplacer par un décret plus complet.

Compte séparé, transparence financière et comptable

- Plus aucune dispense à l’ouverture d’un compte séparé ne sera possible. Ainsi est satisfaite une des demandes les plus importantes exprimées par les copropriétaires.

- Par ailleurs un décret fixera les conditions concernant la gestion financière et comptable des copropriétés.

Dispositions disciplinaires

- Est prévue la création d’un Conseil de la Copropriété. En fait il s’agit d’une introduction dans la loi de la Commission Relative à la Copropriété. Ce Conseil devra, entre autres, élaborer un Code de déontologie applicable aux syndics qui fera ensuite l’objet d’un décret.

- Seront par ailleurs créées des Commissions régionales de déontologie et de discipline des syndics. Ces commissions, présidées par un magistrat, seront paritaires : deux syndics, deux représentants des copropriétaires.

- Ces commissions traiteront non seulement les manquements aux lois et règlements ainsi qu’au Code de déontologie des syndics mais aussi de toute négligence grave. Ces commissions auront un pouvoir disciplinaire à l’égard des syndics, allant de l’avertissement jusqu’à l’interdiction définitive d’exercer.

Mise en concurrence obligatoire des syndics

- Pour favoriser une mise en concurrence entre syndics, le projet prévoit, de façon assez singulière, l’obligation d’une mise en concurrence en cas d’élection d’un syndic.

« Filiales » des syndics : clarté

- Un décret fixera également les conditions d’information concernant les sociétés dans lesquelles les syndics ont des intérêts et qui interviennent dans les copropriétés.

Formation des syndics

- Les syndics seront astreints à une formation continue obligatoire définie par décret, qui sera définie par le Conseil de la copropriété.

Syndic bénévole

- Les syndics bénévoles devront suivre une formation dans les trois mois de leur première élection. Ceci est une disposition qui nous semble très opportune et qui va crédibiliser la fonction de syndics bénévoles.

Pour plus d’explication nous avons interrogé Sylvain Jutteau, Directeur de l’activité Gestion Immobilière du groupe CENTURY 21 :

1) De façon générale, que pensez-vous de ces nouvelles mesures ?

Ces nouvelles mesures vont dans le bon sens. Bravo. Nous sommes favorables à un contrat de syndic transparent, sans surprises et sans surcoûts illisibles pour le consommateur.

Nous sommes favorables au compte bancaire séparé, et à un niveau de contrôle élevé sur la salubrité des comptes de copropriété. Nous sommes favorables à la transparence sur les filières des syndics, et nous avons même une position plus affirmée encore sur ce sujet. Nous croyons qu'un syndic ne doit pas pouvoir passer de marchés avec une société dans laquelle il a des participations capitalistiques. C'est une collusion d'intérêts.

En revanche, nous sommes défavorables à la création d'une structure bureaucratique supplémentaire pour le contrôle des syndics. L'intention est compréhensible, mais il est préférable d'allouer ces moyens à la justice pour qu'elle applique de façon directe des sanctions contre les fraudeurs. Arrêterons-nous un jour de démultiplier les autorités "indépendantes", les commissions, les organes de contrôle, qui font perdre toute leur substance aux organes judiciaires déjà existants ? Ce serait déjà un grand pas en avant pour rétablir une situation saine, et éviter de gaspiller l'argent public.

2) Comment voyez-vous le « nouveau » métier du syndic ?

Le syndic est un médiateur qui écoute chaque cas, chaque situation particulière. Le nouveau métier de syndic, tel que nous le construisons, met le client au centre des préoccupations. C'est ce que nous pratiquons au quotidien. Le syndic doit informer, accompagner, conseiller son client. Nous invitons les présidents de conseils syndicaux dans des soirées d'information dédiées au fonctionnement des copropriétés. Nous donnons accès de plus en plus souvent à la totalité des comptes et des documents par internet. Le syndic doit déployer ses qualités dans des agences de proximité, qui sont capables de personnaliser le service.

3) Quels types de formations préconiseriez-vous pour pouvoir exercer cette profession ?

Nous venons de créer un BTS Gestion CENTURY 21, en partenariat avec les Ecoles Pigier. Le projet est en place pour la rentrée 2010. La première année est une année de cours. Avant de commencer son année, l'étudiant passe deux semaines dans une agence pour découvrir l'entreprise. Pendant cette première année, l'étudiant passe une journée par mois dans l'agence pour garder le contact. A la fin de la première année, l'étudiant fait un stage rémunéré de 6 semaines au sein de l'agence. La deuxième année est une année de formation en alternance. L'étudiant passe 3/5 de son temps dans l'agence. Le niveau BTS est adapté pour démarrer le métier de syndic.

D'autre part, nous agissons auprès du Ministère pour obtenir la mise en place d'une formation diplômante pour les non bacheliers. Cette quête d'une formation diplômante est un combat que nous gagnerons, et qui profitera à toute la profession. La formation est le principal moteur pour faire progresser le métier.

4) Tout ce « bruit » autour de l’image des syndics risque d’effrayer beaucoup de copropriétaires, que pourriez-vous leur dire pour les rassurer ?

La première chose c’est qu’il ne faut pas oublier qu’il y a de très bons syndics, les mauvais exemples ne doivent pas être généralisés sur l’ensemble de la profession. D’autre part cette nouvelle loi est une bonne chose, elle va être l’occasion d’expliquer la fonction du syndic, car son action peut, parfois, être perçue comme celle d’un gendarme, alors que son rôle est celui de conseil. Avec le Grenelle 2, sa mission de conseil sera encore plus importante, pour exemple, le syndic sera force de proposition concernant l’amélioration de la performance énergétique de l’ensemble de l’immeuble, il apportera des propositions pour la réalisation des travaux, sur les textes de loi en cours de validation sur le volet copropriété du Grenelle 2, etc.