S'enrichir en payant moins d'impôt

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S'enrichir en payant moins d'impôt
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Se constituer un patrimoine tout en réduisant sa facture fiscale, c’est possible avec l’investissement immobilier. Acheter un bien pour le mettre en location peut ouvrir droit à des formules de défiscalisation. Petit tour d'horizon.

Le déficit foncier

Vous achetez un logement ancien en piteux état pour le louer au moins trois ans ? Vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers les dépenses de travaux de rénovation. S’ils génèrent un déficit foncier, ce dernier est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros. Le solde est reportable pendant dix ans. Un mécanisme particulièrement intéressant pour les contribuables faiblement imposés.

Le régime Robien

Ce dispositif, qui doit disparaître fin 2009, permet aux acquéreurs de logements neufs éligibles d'amortir 6% du montant de son achat pendant sept ans, puis 4% pendant deux ans. Soit au total, 50% sur neuf ans. Sans compter que si vos charges dépassent le montant des loyers perçus, vous pouvez déduire le déficit foncier de l'année sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Le bénéfice du « Robien est désormais réservé aux logements en conformité avec la réglementation thermique en vigueur.

Le régime Borloo

Ce dispositif, qui doit disparaître fin 2009, permet aux acquéreurs de logements neufs éligibles d'amortir 6% du montant de son achat pendant sept ans, puis 4% pendant deux ans et, sur option, 2,5% pendant trois ou six ans. Au total, vous pouvez amortir jusqu'à 65% du prix d'achat sur quinze ans. Par ailleurs, le régime Borloo accorde une déduction spécifique de 30% sur les loyers imposables du bailleur, pendant toute la durée de l'amortissement.

Et si vos charges dépassent le montant des loyers perçus, vous pouvez déduire le déficit foncier de l'année sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros. En contrepartie, le propriétaire doit s'engager à louer son bien pendant 9, 12 ou 15 ans, moyennant des loyers plafonnés à des niveaux inférieurs à ceux du Robien, à des locataires aux ressources modestes. Le bénéfice de ce dispositif désormais réservé aux logements en conformité avec la réglementation thermique en vigueur.

Le dispositif Scellier

Depuis le 1er janvier 2009, le nouveau dispositif Scellier permet d’acheter un bien neuf à louer en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 25% du montant de l'acquisition (20% si le logement est acquis après 2010). Celle-ci s’étale sur neuf ans, avec la possibilité d’ajouter 2% de réduction par an entre la dixième et la quinzième année (à condition de respecter les conditions du régime Borloo). Le bailleur peut donc déduire jusqu'à 37% de son investissement (plafonné à 300 000 euros) sur 15 ans.

Si le montant de l’impôt est inférieur au montant de la réduction d’impôt, le solde est reporté sur le montant de l’impôt des six années suivantes. Là encore, les logements doivent être en conformité avec la réglementation thermique en vigueur.

La loi Malraux

La loi Malraux offre des avantages fiscaux aux investisseurs faisant l'acquisition d'un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé, en vue de le restaurer et de le louer.

Depuis le 1er janvier 2009, ce régime permet de déduire, sous forme de réduction d'impôt, 30 % du montant des dépenses éligibles dans la limite annuelle de 100 000 euros si l’immeuble est dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (40% s'il est situé dans un secteur sauvegardé). L’engagement de conservation par le bailleur est passé de 6 ans à 9 ans.

La loi Demessine (ZRR)

La loi Demessine vise permet de réduire ses impôts en faisant l'achat d'un bien neuf dans une résidence de tourisme située en zone de revitalisation rurale (ZRR). Elle permet même à l'investisseur d’en profiter quelques semaines par an. L’avantage fiscal atteint 25% du prix du bien dans la limite de 50 000 euros pour une personne seule (100 000 euros pour un couple). La réduction d’impôt (12 500 euros pour un célibataire, 25 000 pour un couple) s’étale sur six ans.

Vous pouvez même récupérer la TVA (19,6%). Le logement doit être donné en location nue pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme.

La loi Girardin

Pour encourager l'investissement dans les départements et territoires d'outre-mer, la loi Girardin offre des avantages fiscaux très attractifs. Il s'adresse aux particuliers acquérant un logement neuf pour le louer pendant au moins six ans moyennant un loyer plafonné. Depuis le 1er janvier 2009, la somme des réductions des dispositifs Girardin locatif et Girardin industrielle est plafonnée à 40 000 € ou à 15% du revenu imposable de l'année pour laquelle a été réalisée la réduction d'impôt.

Le statut de loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Le régime du loueur en meublé non professionnel concerne les bailleurs détenant un ou plusieurs logements meublés, à condition que ces revenus locatifs n'excèdent pas 25 000 euros HT. Les revenus qu'il en retire sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les déficits, constatés sur un bien donné, sont déductibles des bénéfices de même nature (retirés d'une activité de location meublée non professionnel). Le délai d'imputation est de dix ans.

Le statut de loueurs en meublé professionnels (LMP)

Le loueur en meublé professionnel perçoit au moins 23 000 euros de recettes en location meublée, et tire de cette activité des recettes dépassant le total de ses autres revenus professionnels. Il est inscrit au registre du commerce et des sociétés. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des BIC professionnels. Il bénéficie de l'imputation sans limitation des déficits relatifs à cette activité sur le revenu global, de l'exonération totale des plus-values de cession en cas de vente (si les recettes annuelles sont inférieures à 90.000 €) et de l'exonération de l'ISF des biens professionnels.