Quatre solutions pour aménager un crédit immobilier

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Quatre solutions pour aménager un crédit immobilier
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En théorie, la vie d’un crédit immobilier est un long fleuve tranquille. Une fois le sésame donné par la banque, vous – emprunteur - remboursez pendant dix, vingt ou vingt cinq ans vos mensualités comme il a été convenu au départ.

En théorie, la vie d’un crédit immobilier est un long fleuve tranquille. Une fois le sésame donné par la banque, vous – emprunteur - remboursez pendant dix, vingt ou vingt cinq ans vos mensualités comme il a été convenu au départ.

Mais ce beau scénario écrit avec des nombreux tableaux d’amortissements peut voler un éclat.

Dans la pratique, des évènements imprévisibles de la vie peuvent venir bouleverser cette programmation des remboursements. Une baisse subite de revenus suite à la perte de son emploi, un divorce, un accident, sont autant de pépins qui fragilisent une situation financière. Dans ces conditions, comment faire pour rembourser un prêt devenu trop lourd ?

Autre situation qui peut vous donner envie de changer les règles d’un crédit en cours : la baisse des taux d’intérêts sur le marché. Comment faire pour obtenir un taux meilleur que celui auquel vous avez souscrit ?

Voici quelques ficelles pour ne plus subir votre crédit et l’alléger.

1) Reporter les remboursements

Une fois le top départ d’un crédit donné, savez-vous qu’il est possible de stopper les remboursements plusieurs mois d’affilée ? Cette option est souvent prévue dans les conditions générales des banques. Autant le savoir !

En plus, cette souplesse est presque toujours gratuite (le service mais pas le coût total du crédit bien entendu !). Une baisse de revenus à la suite du financement d’un mariage, du passage à la retraite ou d’un licenciement sont des arguments valables que vous pourrez avancer au banquier pour justifier un report. En général, la durée maximale d’une interruption des remboursements est de 12 mois. Ce « laps de temps » allongera d’autant la durée initiale du crédit.

Il existe deux types de différés de remboursement. Le premier est total. Autrement dit, vous ne payez rien pendant une période donnée. Le second est partiel. Vous ne nous acquittez que des intérêts.

Dans les deux cas, le coût total du crédit sera plus élevé que si vous aviez continué à rembourser le crédit sans rien demander.

Un exemple pour bien comprendre (non contractuel) :

Scénario n°1 : un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 4,75 %, se rembourse sans report à hauteur de 1292 € par mois. Coût total : 110 187 €.

Scénario n°2 : le même crédit avec un report total de 12 mois -demandé 3 ans après le début du prêt- affichera un coût total de 125 535 €. Scénario n°3 : le même crédit avec un report partiel de 12 mois -demandé 3 ans après le début du prêt- génèrera un coût total de 118655€.

2) Moduler la mensualité du crédit

Généralement, tous les crédits à taux fixe prévoient une modulation des mensualités en cours de remboursement. Six mois ou un an après le début du prêt, vous pouvez demander à faire évoluer votre mensualité à la hausse, à la baisse, voire dans les deux sens.

Ces évolutions sont possibles dans un cadre strict fixé au départ par la banque, et souvent non négociable. La modulation ne peut excéder 20 à 30 % de la mensualité initiale. Selon les banques, la fréquence de cette modulation est libre, autorisée à chaque date anniversaire ou limitée en nombre pendant la durée de vie du prêt.

Une chose est sûre, cette solution est utile pour souffler en cas de pépins financiers. Mais attention, cet aménagement allonge mécaniquement la durée du crédit. D’ailleurs, au-delà d’un allongement de deux ans, les banques n’autorisent plus cette souplesse.

Vue sous un autre angle, la modulation s’avère une bonne solution si vos revenus sont devenus plus abondants. Majorer ses mensualités permet de terminer le crédit plus tôt que prévu et donc de payer moins cher son prêt immobilier.

3) Bénéficier du filet de sécurité du PAS

Vous avez souscrit un Prêt d’Accession sociale (PAS) entre 1999 et 2003 ? Sachez que vous pouvez bénéficier d’une «bouée de sauvetage » prévue si vous ou votre conjoint vous retrouvez au chômage.

Ce filet de sécurité prévoit un allègement des mensualités. Les traites du crédit (et le cas échéant celles du prêt à taux zéro) sont divisées par deux pendant un maximum de douze mois fractionnable en deux fois. Quant aux mensualités non payées, elles sont reportées en fin de crédit. Une deuxième période de 12 mois de différé de paiement est possible au-delà de la 8eme année.

4) Renégocier le taux d’un crédit en cours

Soyez vigilant en période de baisse des taux : un jour les taux proposés par les banques deviendront meilleur marché que celui que vous avez contracté. C’est à ce moment là qu’il faudra renégocier votre taux. But de la manœuvre ? Décrocher un taux moins cher qui permettra de payer moins d’intérêts et donc de réduire le coût total de l’emprunt. Seuls les titulaires de prêts à taux fixes sont concernés. Reste que cette opération n’est pas gagnante à tous les coups.

* Rester dans sa banque

Le premier réflexe consiste à demander à votre banquier une révision du taux concédé quelques années plutôt. À coup sûr, il refusera la demande. Retournez le voir avec un dossier bien étayé. S’il accepte la renégociation, la révision des conditions de crédit ne signifie pas pour autant la possibilité de décrocher un taux « canon ». Le nouveau taux s’apparente davantage à un taux intermédiaire, à mi-chemin entre le taux initial et le taux d’appel. C’est la situation la plus simple et la plus économique. Il faudra souvent payer des frais de dossier.

* Changer de banque

Votre banque refuse la renégociation ? Sollicitez un autre établissement pour qu’il rachète votre prêt en cours et vous en propose un autre moins onéreux. Faites jouer la concurrence en faisant le tour des banques ou faites appel aux services d’un courtier immobilier.

Une renégociation gagnante n’est envisageable qu’à deux conditions :

1) Le prêt en cours doit être « jeune ». Autrement dit, il ne doit pas avoir dépassé le premier tiers de sa durée de vie. Par exemple, un prêt de vingt ans ne doit pas avoir plus de sept ans d’âge. Pour générer une économie significative, mieux vaut disposer de nombreuses années de remboursements devant soi avec encore beaucoup d’intérêts à payer.

Par exemple, réduire de 150 euros une mensualité de remboursement d’un crédit dont il reste trois ans à courir fait économiser 5.400 euros (150 € x 36 mois). En revanche s’il reste quinze ans à payer, le gain se monte à 27.000 euros (150 x 180 mois).

2) La différence de taux entre le prêt en cours et le nouveau doit d’être au moins de 1 à 1,5 %. Cette économie doit permettre aussi de payer tous les frais annexes liés à ce nouveau crédit : le paiement des indemnités en cas de remboursement anticipé (équivalent à six mois d’intérêts plafonnés à 3 % maximum du capital restant dû), le paiement de la garantie financière (hypothèque, caution) liée au crédit qui démarre et souvent les frais de main levée du crédit actuel.