Quand et pourquoi se lancer dans un investissement locatif ?

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Quand et pourquoi se lancer dans un investissement locatif ?
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Il n’y a pas d’âge pour devenir bailleur! C’est au gré des opportunités et des possibilités financières de chacun que se construit un patrimoine grâce à la pierre.

Il n’y a pas d’âge pour devenir bailleur! C’est au gré des opportunités et des possibilités financières de chacun que se construit un patrimoine grâce à la pierre.

A différents stades de la vie, l’investissement locatif peut s’avérer une solution de placement intéressante. Explications.

La trentaine : Se lancer !

En théorie, il faudrait qu’à peine entré dans la vie active, un(e) jeune commence déjà à mettre de l’argent de côté pour la retraite en investissant par exemple dans l’immobilier.

En pratique, ce comportement rationnel est difficile à adopter. D’abord, parce que l’horizon paraît tellement lointain. A 35 ans ou plus de l’échéance, on se dit que l’on a encore le temps avant de passer à l’acte.

En début de vie active, les premiers salaires ne sont pas mirobolants, parfois pas toujours réguliers, difficile donc de s’astreindre à une discipline d’épargne et encore moins à rembourser un long crédit pour de l’investissement locatif. Selon les gestionnaires de patrimoine, la première pierre à poser dans la construction de son édifice patrimonial est celle de l’acquisition de la résidence principale.

En revanche si l’achat de votre « nid » n’est pas une priorité pour des raisons diverses (logement de fonction, changement régulier de lieu de travail, en poste à l’étranger, etc.), il est alors possible d’envisager un investissement locatif. Avec des revenus réguliers, une capacité d’épargne intacte, tout milite pour la souscription d’un crédit avec des mensualités supportables pour votre budget.

L’équation financière de l’opération est assez simple : le loyer sert à payer une partie de la mensualité du prêt. N’oubliez pas qu’il faudra toujours compléter ce remboursement avec un effort personnel. D’ici quelques années, une fois l’emprunt remboursé, vous aurez déjà ce bien « à vous » en portefeuille. Les loyers tomberont alors vraiment dans votre poche. Un scénario idéal pour doper ses fins de mois ou réaliser un autre investissement immobilier.

La quarantaine : Le moment ou jamais !

A plus d’une vingtaine d’années de la retraite, l’éventail des possibilités est encore assez large. L’investissement locatif reste plus que jamais une piste possible.

Certes à la quarantaine, la constitution d’un patrimoine est un sujet délicat tant les dépenses s’accumulent : le crédit immobilier de la résidence principale à rembourser, les assurances prévoyances (décès, santé, etc.) à régler, l’éducation des enfants à assumer, une éventuelle pension alimentaire à verser, sans parler des impôts de plus en plus lourds. Reste qu’à la quarantaine, les revenus commencent à atteindre des pics engendrant une pression fiscale forte.

Certains gestionnaires de patrimoine indiquent qu’à partir de 5 000 euros d’impôts par an, le traitement de la fiscalité peut devenir une priorité. L’investissement locatif est un bon moyen de défiscaliser. Si votre taux d’endettement le permet, pourquoi ne pas réaliser un achat dans le neuf ? Vous faites d’une pierre trois coups.

D’abord, vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit qui permet de financer une opération avec une mise minimale. Ensuite, vous payez moins d’impôts grâce à des mécanismes d’amortissements favorables (Scellier, Malraux, etc.). Enfin, vous vous constituez un patrimoine pour vous préparer, pour le futur, des compléments de revenus grâce aux loyers.

Plus abordables en prix, l’ancien offre moins d’avantages fiscaux mais il permet de déduire de nombreux frais relatifs aux travaux. Avant de prendre toute décision, vous devrez faire réaliser « un bilan patrimonial ». Réalisé par un professionnel de la finance, ce « check up » complet permettra de faire le point sur vos avoirs, votre situation personnelle (fiscale, mariage, divorce, héritage, etc.) et professionnelle (évolution de carrière, épargne salariale, parts de sociétés, etc.).

Cette étape est utile pour définir vos besoins futurs, vos capacités d’emprunt et d’épargne.

La cinquantaine : Saisir la dernière occasion !

C’est l’heure de faire les premiers comptes et de procéder aux ultimes ajustements avant le jour J (la retraite). Le chiffrage de votre pension est encore approximatif, mais connu. Ces quelques années d’activité doivent être utilisées efficacement pour muscler votre patrimoine et vos revenus complémentaires. Alors pour ceux qui en ont les moyens, il faut mettre les bouchées doubles.

Choisir la pierre comme placement est une idée qui tient la route. A près d’une quinzaine d’années de la retraite, il existe une belle dernière ligne droite pour réaliser un investissement locatif et le rembourser dans de bonnes conditions. La durée du crédit peut être assez longue et coïncider avec la fin de votre vie active.

Les premières années de remboursement, l’effort financier à fournir peut parfois être un peu lourd. Mais pour peu que le crédit immobilier de la résidence principale se termine quelques années plus tard et que les enfants volent de leurs propres ailes, l’opération deviendra financièrement plus supportable. A la cinquantaine, les banques prêtent encore et pour de longues durées. Soixante-dix ans est souvent l’âge limite pour le remboursement d’un crédit. Quant aux tarifs des assurances « groupe », ils restent encore intéressants, sauf bien sûr si vous présentez déjà de graves pépins de santé.

La soixantaine : Les jeux sont faits !

Il faut faire une croix sur l’immobilier à crédit car les assurances sont hors de prix. Il est bien évidemment trop tard pour jouer la carte de l’immobilier locatif.

Toutefois en matière de résidence principale, il est encore temps de réaliser une ultime opération immobilière comme revendre le pavillon ou l’appartement familial devenu trop grand pour un couple, et acheter, cash ou avec un crédit assorti d’un nantissement, la maison de ses vieux jours.

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