Propriétaire bailleur, comment gérer vos loyers impayés ?

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Propriétaire bailleur, comment gérer vos loyers impayés ?
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Ne pas encaisser de loyers ! C’est une vraie tuile pour n’importe quel bailleur. Non seulement l’argent ne rentre pas mais en plus, il faut la plupart du temps continuer à assurer « seul(e) et sans filet » toutes les dépenses liées au logement, à savoir le remboursement du crédit immobilier, le paiement des taxes et des charges de copropriété.

Ne pas encaisser de loyers ! C’est une vraie tuile pour n’importe quel bailleur. Non seulement l’argent ne rentre pas mais en plus, il faut la plupart du temps continuer à assurer « seul(e) et sans filet » toutes les dépenses liées au logement, à savoir le remboursement du crédit immobilier, le paiement des taxes et des charges de copropriété.

Il est urgent de mettre fin à cette hémorragie financière et de rétablir la situation. Voici quelques actions possibles à mettre en œuvre : cela va de la plus conciliante à la plus offensive.

 

 

Trouver une solution à l’amiable

 

Pas la peine de vous ruer tout de suite chez l’avocat ou l’huissier, dès le premier jour de retard de loyer. Mais ne perdez pas trop de temps quand même pour réagir. Au bout d’une semaine à dix jours, n’hésitez pas contacter (par courrier ou téléphone) votre locataire (à moins qu’il ne l’ait déjà fait) pour savoir pourquoi vous n’avez rien reçu et surtout quand vous pouvez compter sur le versement attendu.

 

Si ce premier rappel reste sans réponse, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception afin de tenter une seconde tentative de démarche à l’amiable. Si ce mauvais timing est dû à un retard exceptionnel (négligence) avec une régularisation rapide des impayés, alors l’incident est clos.

Le mois suivant, restez quand même vigilant(e) sur les dates de règlement.

 

Si en revanche les impayés s’accumulent deux mois de suite, le tout sans explications, il faut sérieusement agir et discuter avec votre locataire pour tenter de trouver avec lui un arrangement à l’amiable. S’il a des soucis financiers, un rééchelonnement du paiement des loyers en retard constitue une solution possible, mais rien ne vous y oblige.

 

A savoir : Tout accord concernant un échéancier doit être écrit et signé par les deux parties.

 

Si en revanche, votre locataire est de mauvaise foi, fuyant ou menteur, il faut vite agir et passer à une action plus radicale et menaçante.

 

 

 

 

 

Le recours aux allocations logement et au FSL

 

Votre locataire perçoit un aide au Logement (Aide personnalisée au logement, allocation logement) et ne vous a pas payé depuis deux mois ? Alors vous pouvez en tant que bailleur demander à ce que ces sommes vous soient versées directement. Cela permettra de régler une partie la dette qu’il a envers vous.

 

Pour activer cette piste, il faut vous tourner vers la Caisse d’allocations familiales et accompagner votre demande d’un dossier bien ficelé expliquant votre situation (bail, constat des impayés de loyers, identité du locataire) et démontrer par la suite qu’un plan d’apurement a été établi avec le locataire.

 

De son côté, la CAF informe le locataire par lettre recommandée de votre démarche. L’allocataire dispose d’un mois pour apurer sa dette, avant que ne soit enclenchée la réorientation des aides. La seconde bouée de sauvetage du locataire peut être le Fonds de Solidarité Logement (FSL). Cette aide publique peut aussi vous être versée directement.

 

 

 

 

Faire jouer la caution

 

Si, à la signature du bail, vous avez demandé qu’une tierce personne se porte caution pour le locataire, c’est le moment de la solliciter pour qu’elle se substitue à ce dernier et prenne le relais du règlement.

 

Pour les colocations, la caution de solidarité constitue pour vous aussi un filet de sécurité pour le paiement du loyer. Les différents occupants de votre logement constituent un groupe « indivisible » qui doit s’acquitter de la totalité du loyer. Avec cette clause, chacun devient responsable du paiement des autres. Si l'un ne paie pas, les autres trinquent et même un seul si besoin. Même si un colocataire quitte la colocation, ce dernier (et souvent avec lui ses parents qui se sont souvent portés caution) reste financièrement concerné en cas d’impayés.

 

A savoir : l’article 55 de la loi Boutin du 27 mars 2009 interdit aux bailleurs personnes physiques d’exiger une caution solidaire de leur locataire dès lors qu’ils ont souscrit une assurance loyers impayés. Il existe néanmoins une exception pour les locataire étudiants ou apprentis.

 

 

 

Faites jouer votre assurance

 

Vous avez souscrit une garantie de loyers impayés (GLI) ou de risque locatif (GRL) ? Prévenez tout de suite votre compagnie d’assurance du « sinistre » constaté. Votre appel ouvrira le dossier et donnera le top départ des indemnisations prévues dans le contrat.

 

C’est généralement au deuxième mois d’impayés consécutif que se déclenche le processus d’indemnisation. Avant ce délai, les assureurs et les gestionnaires immobiliers considèrent qu’il peut s’agir d’un simple incident capable de se régler rapidement et à l’amiable.

 

Au bout de deux mois de défaut de paiement, il faut faire sa déclaration à l’assureur. Les indemnisations interviennent souvent au troisième mois d’impayé et prennent en charge la totalité du loyer dès le premier jour d’impayé. Le règlement s’effectue ensuite tous les trimestres.

 

Pour mémoire, la GRL indemnise tout bailleur à tout moment du bail et pour une durée illimitée, en réglant à la fois les impayés de loyers et de charges plafonnés à 2.300 euros. Elle rembourse aussi jusqu’à 7.700 euros en cas d’une éventuelle remise en état du logement et prend en charge les éventuels frais de justice (huissiers et avocats) jusqu’à l’expulsion du locataire.

 

Selon les contrats, il existe des plafonds d’indemnisation allant de 60.000 à 90.000 euros d’impayés. Les durées sont souvent illimitées. Ensuite, les dégradations sont constatées dans le logement en fin de bail.

 

Cette couverture est nécessaire car depuis que le montant du dépôt de garantie a été ramené de deux à un mois de loyer, cette somme est parfois insuffisante pour couvrir les dépenses et les travaux de réparation. Certains contrats intègrent les frais de recouvrement en cas de contentieux avec le locataire et notamment en cas de procédure judiciaire (frais de justice, d’avocat, d’huissier, d’expulsion, etc.). D’autres proposent en plus une protection juridique.

 

Enfin, certains contrats offrent une extension facultative de garantie prenant en charge la vacance locative. Il s’agit d’une indemnisation prévue au cas où le logement reste vide entre deux locataires.

 

Pour les assurances classiques, les garanties prévoient le remboursement des impayés de loyer, la prise en charges des frais de recouvrement de contentieux, une protection juridique et également une garantie contre les dégradations immobilières.

 

 

 

 

 

 

La procédure rapide d’injonction de payer

 

Les solutions à l’amiable épuisées, le recours judiciaire démarre. Facile à mettre en œuvre, cette initiative permet le recouvrement rapide de votre créance.

 

Pour engager une procédure d’injonction de payer, il est nécessaire de déposer une requête au greffe du tribunal d’Instance du domicile de votre locataire. Si le juge estime votre requête justifiée, il rend une ordonnance d’injonction de payer. Vous disposez de 6 mois pour la faire signer à votre locataire par l’intermédiaire d’un huissier. Dès qu’il en a connaissance, le locataire dispose d’un mois pour éteindre sa dette ou s’opposer à cette décision.

 

S’il fait l’autruche, vous n’aurez d’autre solution que de saisir le juge pour qu’il applique la clause résolutoire.

 

 

 

 

 

Faire jouer la clause résolutoire

 

Si votre locataire s’entête à ne pas régler ses dettes tout en restant dans les lieux, vous disposez d’une arme lourde : la clause résolutoire. Le manquement au paiement du loyer constitue en effet l’un des motifs de fin de contrat et autorise le bailleur à demander au tribunal d’expulser son locataire. En signant un bail qui comporte une clause résolutoire, ou une clause de résiliation de plein droit, le locataire s’est engagé à respecter la fin du contrat en cas de manquement à certaines de ses obligations comme le défaut de paiement des loyers et des charges, le défaut de paiement du dépôt de garantie et celui d’assurance.

 

A savoir : même si cette clause figure au bail, vous (propriétaire) ne pouvez faire justice vous-même. Vous devrez faire appel à un juge. Si après vérification des faits il s’avère que le locataire est bien en tort, le juge n’a d’autre choix que de prononcer la résiliation du bail. En pratique, les choses sont un peu moins simples, car le juge peut décider d’accorder un délai de paiement au locataire.

 

 

 

Demander l’expulsion

 

Pour pouvoir expulser votre locataire, vous devez vous faire délivrer un titre exécutoire et demander à un huissier d’adresser à l’occupant devenu illégal un commandement de quitter les lieux.

 

Ce texte doit reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 613 du code de l’habitat et de la construction (CCH) qui précise la possibilité pour l’ex locataire de faire appel, dans les deux mois, au juge de l’exécution. Le préfet le reçoit également et le transmet à ses services afin qu’ils recherchent une éventuelle solution de relogement.

 

A savoir : Le droit à la propriété du bailleur se heurte au Droit au logement reconnu pour tous et désormais dans la loi du 5 mars 2007 dite Dalo, garantissant théoriquement un droit opposable.

 

La règle devrait être : pas d’expulsion sans relogement. C’est pourquoi le juge de l’exécution, saisi par le locataire menacé d’expulsion, accorde souvent un répit qui peut aller jusqu’à trois ans. Pendant ce temps, il arrive que le propriétaire ne touche pas de loyers. Il ne peut pas non plus relouer son bien occupé et est condamné à attendre.

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