Peut-on annuler une transaction immobilière ?

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Peut-on annuler une transaction immobilière ?
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Vous venez de signer l’achat de la maison de vos rêves ? Sachez que la signature de la promesse de vente constitue une étape importante dans le processus qui mène à la signature officielle et définitive chez le notaire quelques mois plus tard.

Vous venez de signer l’achat de la maison de vos rêves ? Sachez que la signature de la promesse de vente constitue une étape importante dans le processus qui mène à la signature officielle et définitive chez le notaire quelques mois plus tard.

Toutefois, il existe plusieurs moments au cours de cette période où la transaction peut pour diverses raisons tomber à l’eau. Pour certains ce sera une porte de sortie salvatrice, pour d’autres une déception immense. Zoom sur les différents scénarios possibles.

Le délai de rétractation

La loi sur la Solidarité et le renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 accorde à l’acquéreur qui vient de signer un délai de réflexion ou de rétractation. En clair, vous (acheteur) disposez de sept jours, à compter du jour où vous avez la promesse en main propre, pour changer d’avis sans avoir à expliquer pourquoi ou à produire de quelconques pièces qui justifieraient un empêchement.

En pratique, les désistements ne sont pas très fréquents, mais servent surtout à rassurer les candidats à l’achat inquiets de ce grand saut. Une fois l’avant-contrat signé, le vendeur ou l’agence immobilière vous envoie une lettre recommandée. À compter du lendemain de la première présentation de ce document, le délai de sept jours court, sans versement d’aucune somme. À l’expiration de ce délai, deux solutions : soit vous acceptez l’avant-contrat et versez la somme convenue (généralement 5 à 10 % du prix de vente), soit vous vous rétractez par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d’annulation avant la fin du délai de sept jours, les sommes versées vous sont restituées dans les vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.

Annuler grâce aux clauses suspensives

Une fois passé ce délai de sept jours, les conditions suspensives indiquées dans le compromis de vente représentent également des portes de secours possibles pour un acquéreur. Elles correspondent à des hypothèses : j’achèterai si j’obtiens mon prêt, si j’arrive à obtenir l’accord de la copropriété pour abattre un mur porteur, transformer un local en habitation ou pour acheter les combles, etc.

Et si je n’obtiens pas mon prêt ?

Une fois la promesse signée, l’acquéreur dispose de quarante-cinq jours (après le délai de rétractation) pour obtenir l’accord de principe de sa banque et le signifier au notaire ou à l’agent immobilier. Devant un refus de prêt notifié par une banque, le compromis tombe de lui-même à condition qu’il ait été signé sous condition suspensive d’obtention d’un crédit. Ceux qui connaissent bien leur banquier peuvent toujours lui demander de juger leur dossier un peu limite s’ils ont entre-temps trouvé un autre appartement ou changé d’avis, mais le jeu est dangereux et les notaires sont très au fait de ces pratiques.

Et si le terrain n’est pas constructible ?

C’est effectivement un point capital à vérifier. La question peut se poser dans le cas où le plan local d’urbanisme de la commune concernée est en cours de modification ou n’est pas encore approuvé. La destination du terrain peut être modifiée et sa constructibilité annulée, tout comme peut être changé le coefficient d’occupation des sols autorisé dans la zone où il se trouve. Dans ce cas, et à nouveau si l’avant-contrat stipule la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, la promesse est considérée comme annulée.

Et si la copropriété n’est pas d’accord ?

Les copropriétaires ignorent généralement tout de la vente d’un appartement dans leur immeuble. Sauf si des travaux y sont prévus, notamment des passages de canalisations dans les parties communes ou le regroupement de plusieurs lots… Dans ces cas, le syndicat des copropriétaires a le loisir d’exercer son pouvoir de nuisance en refusant les travaux. En tout état de cause, ces travaux doivent être signalés et leur accord voté au cours de l’assemblée générale prévue ou d’une assemblée extraordinaire dont le futur nouveau propriétaire peut demander l’organisation à ses frais. La vente devant notaire est donc repoussée après la date de cette réunion et la promesse signée sous conditions suspensives d’accord de la copropriété sur ces travaux décrits avec précision.

Et si je ne trouve pas d’assurance ?

Les personnes victimes de graves pépins de santé peuvent avoir plus de mal que les autres (bien portant) à trouver une assurance DIT. Pourtant, cette couverture est nécessaire pour obtenir un crédit immobilier. Le temps de rechercher des contrats adaptés à son cas, de réaliser la batterie d’examens demandés et d’attendre plusieurs semaines la réponse de la compagnie d’assurances, vous pouvez très vite vous retrouver hors délai (au delà des 45 jours), collectionner les refus. Le résultat sera le même : faute de couverture, la vente sera annulée !