Louer à des couples ou à des colocataires (3/3)

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Louer à des couples ou à des colocataires (3/3)
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Le départ d'un locataire Le congé délivré par le bailleur

Le départ d'un locataire

Le congé délivré par le bailleur

Le départ d’un colocataire

Nul ne peut empêcher un ou plusieurs des colocataires, y compris un des époux d’un couple marié, de donner congé du bail et quitter la location sans être suivis par les autres ! La question est alors de savoir quel est le sort du bail pour ces derniers, et les choses sont loin d’être simples !

La première question-clé est en fait de savoir si le congé de l’un des colocataires met fin ou non au bail pour les autres colocataires. La jurisprudence semble avoir lié la poursuite du bail avec les colocataires restants à l’existence ou non d’une solidarité de droit – celle des époux, que l'article 1751 du Code civil rend co-titulaires du bail qui leur sert d'habitation, même s'il a été signé que par l'un des deux, ou celle des partenaires d'un « PACS » (pacte civil de solidarité – article 515-4) – ou souscrite par une clause explicite dans le bail.

Cela implique-t-il dans les autres cas (co-preneurs ni mariés ni "PACSés" sans clause expresse de solidarité dans le bail) que le congé donné par l'un des colocataires suffise à mettre fin à la location pour le ou les autres co-titulaires ?

C’est possible, mais néanmoins hasardeux pour un propriétaire qui voudrait adopter cette position, car il n’y a pratiquement pas de jurisprudence dans ce cas de figure, il est vrai assez rare vu la présence quasi-systématique dans les baux de la clause de solidarité explicite...

On peut aussi s’interroger sur la validité de clauses vues dans certains baux, qui stipulent qu’en cas de congé délivré par l’un d’eux, les colocataires s’engagent à donner congé dans un délai spécifié ! Là encore la jurisprudence n’est d’aucun secours, mais le propriétaire qui compterait dessus serait bien imprudent : une telle clause équivaut à un congé conditionnel donné d’avance par les colocataires ; une telle clause, acceptée par des colocataires désireux d’obtenir à tous prix la location convoitée serait probablement considérée comme léonine, et de ce fait réputée « non écrite »...

La solidarité jusqu’à quand ?– incertitude à l’échéance du bail

La seconde question-clé est de savoir si la solidarité entre les colocataires d’origine, et par conséquent la pérennité du droit au bail des colocataires restants pouvait être limitée dans le temps. En l’absence de clause de solidarité explicite, on conçoit assez bien que la solidarité du partant cesse à la date d’effet de son congé. Par contre, celle résultant d’une clause explicite, sauf rédaction particulière de la clause, s’exerce nécessairement jusqu’à la fin du bail. Mais s’arrête-t-elle à son échéance ?

D’aucuns soutenaient que non, et que cette solidarité continuait notamment après le renouvellement tacite du bail à son échéance. Une jurisprudence récente a mis les choses au point : dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 12 juillet 2000, la Cour de cassation a considéré que la solidarité de co-preneur cessait lors de la tacite reconduction du bail, sa lettre de congé pouvant valoir implicitement opposition à la reconduction du bail à son égard...

A contrario, il faut par contre en conclure qu’en l’absence de congé explicite, la solidarité du partant continue avec le bail renouvelé...

Reste le cas où le colocataire partant présente un remplaçant : sans le secours de la jurisprudence, on peut néanmoins penser que l'acceptation du remplaçant par le bailleur vaut cessation de la solidarité du sortant, à moins que son maintien ne soit expressément stipulée dans l'avenant constatant la substitution...

A noter enfin que le départ d’un des preneurs, lorsqu’il ne met pas fin au bail, ne donne pas lieu à établir un état des lieux avec le bailleur, ni un quelconque droit du partant à récupérer sa quote-part du dépôt de garantie versé par lui lors de leur entrée dans les lieux. C’est encore une conséquence de la non-spécialisation des obligations vis à vis de chaque colocataire.

Pour le propriétaire, le bail se poursuit en effet comme si de rien n’était avec les colocataires restants, jusqu’à ce qu’il y soit mis un terme, soit par congé simultané de ces derniers, soit par congé donné par le bailleur (v. infra) ; ce n’est qu’alors que le propriétaire est tenu d’établir l’état des lieux et de rembourser le dépôt de garantie aux locataires sortants, soit globalement à l’un d’eux, soit selon la clé de répartition que ceux-ci conviennent de lui indiquer. L’état des lieux lors du départ d’un colocataire et la récupération de sa quote-part du dépôt de garantie global est donc l’affaire des colocataires entre eux, le propriétaire n’ayant pas lieu d’être concerné en quoi que ce soit...

Lorsque le départ d’un colocataire n’entraîne pas les autres à mettre fin à la location, ceux-ci peuvent souhaiter lui chercher un remplaçant. Ce remplacement est cependant tout sauf automatique : d’une part la substitution d’un colocataire par un autre doit faire l’objet d’un avenant au bail signé avec le propriétaire par les colocataires restants, le nouveau colocataire et autant que possible le colocataire partant. Le propriétaire a parfaitement le droit de refuser, ou celui de poser ses conditions, en termes de garanties à apporter par le nouveau colocataire, de maintien de la solidarité du colocataire partant, et aussi, fréquemment, d’augmentation de loyer…

Le congé délivré par le bailleur

Le congé du bailleur doit être donné au preneur. Si les lieux sont loués à plusieurs preneurs, le congé du bailleur doit être notifié à chacun d'entre eux individuellement. S’il ne l’est qu’à certains d’entre eux, il ne vaut qu'à leur égard et non à l'égard de ceux qui ne l'ont pas reçu (Cass. 3ème Ch. civ., 3 juin 1971).

Lorsque le preneur est marié, le congé doit être adressé à chacun des époux ; notifié à l'un d'entre eux seulement, il est inopposable à l'autre. En particulier, le congé délivré au mari seul est valable à son égard, mais inopposable à sa femme, laquelle conserve à l'égard du propriétaire sa qualité de locataire (Cass. 3ème Ch. civ., 19 févr. 1969, 10 mai 1989, et 20 juill. 1989).

De même, pour les baux non soumis à la loi du 6 juillet 1989, et qui se transmettent par conséquent aux héritiers en cas de décès d’un cotitulaire (cas notamment des baux meublés), le congé délivré à la veuve ne vaut pas à l’égard des enfants d'un locataire décédé (Cass. 3e civ., 15 juin 1983).

Voir 1ère partie : Louer à des couples ou à des colocataires (1/3)