Louer à des couples ou à des colocataires (2/3)

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Louer à des couples ou à des colocataires (2/3)
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La solidarité entre les preneurs...

La solidarité entre les preneurs...

Dans les formules classiques de bail utilisées, les obligations au paiement du loyer et des charges, ainsi qu’au respect des autres conditions de la location sont souscrites conjointement par tous les colocataires ; non « spécialisées », elles sont alors réputées « indivisibles », ce qui implique qu’elles sont dues, du moins tant qu’elles n’ont pas été dénoncées, en totalité par chacun des colocataires ! L’article 1222 du Code civil est très précis : « chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, encore que l'obligation n'ait pas été contractée solidairement »)...

L’indivisibilité crée donc une solidarité de fait, une sorte d’indivision informelle (qu’ils peuvent au demeurant formaliser par un pacte de colocation), qui vaut même en l’absence d’une clause de solidarité explicite ; elle vaut pour le loyer, et a fortiori pour les autres obligations !

Du fait de l’indivisibilité des obligations, un cautionnement proposé par un des colocataires ne peut porter que sur leur totalité, et donc couvrir en particulier la totalité du loyer et des charges ! Si l’on comprend les réticences d’un père, d’une mère ou d’un oncle à s’engager pour le loyer total et les charges d’un logement pour un concubin ou des amis qu’ils ne connaissent pas forcément, voire des colocataires recrutés pour l’occasion, limiter par contre, comme le voudraient souvent les candidats à la colocation, la caution d’un parent à leur seule quote-part revient à diviser les obligations des uns et des autres, et se mette dans une situation très préjudiciable en cas de problème...

Le bailleur a cependant tout intérêt à y ajouter une clause de solidarité contractuelle, qui a surtout pour effet d’en garantir l’application jusqu’à la fin du bail...

La solidarité est définie par l’article 1200 du Code Civil : « Il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu'ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier ».

La solidarité implicite ou explicite entre les preneurs joue en faveur du propriétaire, qui peut, par exemple en cas d’impayé, poursuivre chaque colocataire pour la totalité de la dette, mais aussi en réalité en faveur des colocataires eux-mêmes car, en cas de défaillance de l’un d’eux dans l’exécution de ses obligations, ceux qui auront suppléé à sa défaillance pour ne pas créer d’incident avec le bailleur peuvent agir à son encontre : cela s’appelle une action en répétition que l’article 1214 du Code civil définit en l’encadrant avec précision : « le codébiteur d'une dette solidaire, qui l'a payée en entier, ne peut répéter contre les autres que les part et portion de chacun d'eux. Si l'un d'eux se trouve insolvable, la perte qu'occasionne son insolvabilité se répartit, par contribution, entre tous les autres codébiteurs solvables et celui qui a fait le paiement ».

Toujours en conséquence du même principe de non-spécialisation des obligations par colocataire, les colocataires ne peuvent, en cas de mésentente, prétendre traiter chacun séparément avec le propriétaire les questions relatives à la location : loyer, charges, réparations, etc. Ce peut être une tentation dans le cas de couples en séparation, ou de colocations entre amis, voire entre étrangers réunis pour la circonstance !

En tous cas, le propriétaire a tout intérêt à refuser de se laisser entraîner imprudemment dans un tel processus, et exiger de traiter avec la collectivité des colocataires, ou un représentant dûment mandaté et doté du pouvoir d’engager les autres.

Les colocataires sont par conséquent condamnés à s’entendre ou se séparer, à moins qu’ils ne trouvent et arrivent à mettre en œuvre un processus élaboré leur permettant de surmonter leurs conflits et de prendre des décisions au moyen de règles de majorité acceptées par tous…

Voir 3è partie : Louer à des couples ou à des colocataires (3/3)