Les sûretés réelles

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Les sûretés réelles
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Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Vous avez besoin d’un prêt pour financer cette acquisition ? Sachez que l’organisme de crédit prendra une garantie pour se couvrir en cas de non-paiement.

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Vous avez besoin d’un prêt pour financer cette acquisition ? Sachez que l’organisme de crédit prendra une garantie pour se couvrir en cas de non-paiement.

Cette garantie peut être :

- une personne (on parle alors de sûreté personnelle ; ex : le cautionnement)

- un bien (il s’agit alors d’une sûreté réelle)

Il existe trois principaux types de sûretés réelles :

- l’hypothèque,

- le privilège de prêteur de deniers,

- le gage / le nantissement.

Quelle que soit la sûreté réelle, la banque aura trois types de droit sur le bien :

- un droit de saisie

Le bien grevé de la sûreté ne pourra être vendu sans que le créancier en ait été informé. Par ailleurs, en cas de non-paiement, le créancier pourra judiciairement demander la vente du bien en vue de récupérer son dû sur le prix de vente.

- un droit de préférence

C’est le droit d’être payé par priorité à d’autres créanciers. Tout dépend de son statut.

Il existe deux types de créanciers :

▪ les créanciers privilégiés : - de par leur statut (ex : les salariés, l’Etat) - de par l’inscription de leur créance (ex : l’hypothèque doit être enregistrée à la Conservation des Hypothèques). Si plusieurs créanciers ont fait inscrire leur créance, c’est la créance avec la date d’inscription la plus ancienne qui prime. Peu importe le montant

▪ les créanciers chirographaires : tous les autres

- un droit de suite

Le créancier peut saisir le bien dans n’importe quelles mains qu’il soit, y compris un tiers détenteur. Ainsi, si le bien était vendu sans que le créancier en ait été informé, ce dernier pourrait le faire saisir. Cette situation extrêmement défavorable pour le nouveau propriétaire explique le fait qu’une vente ne peut se faire que si le notaire vérifie l’état hypothécaire du bien.

L’hypothèque

L’hypothèque peut être prévue par la loi, une décision de justice ou plus fréquemment par contrat (ex : un contrat de prêt).

Une hypothèque ne trouve sa légitimité que s’il existe une dette initiale. Celui qui donne en garantie un bien doit en être le propriétaire, mais il n’est pas nécessairement le débiteur de la dette. Mais garantir la dette d’un proche est très dangereux, car si ce dernier ne paye pas, son créancier pourra se retourner contre vous et vous contraindre à la vente.

L’hypothèque conventionnelle est prise par acte authentique (notarié) et fait l’objet d’une inscription à la Conservation des Hypothèques. Elle est payante. Son coût dépend du montant emprunté.

L’hypothèque se prescrit automatiquement, sans formalités, un an après l’extinction de la durée initiale de la dette. En cas de paiement par anticipation, et/ou en cas de vente du bien donné en garantie avant l’expiration de ce délai, le débiteur doit demander la mainlevée de l’hypothèque, c’est-à-dire demander au notaire la radiation de l’inscription (payant et déduit directement du chèque qu’il reçoit).

Le Privilège de Prêteur de Deniers

C’est une garantie donnant à la banque qui a financé l’acquisition de votre bien immobilier la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part.

Tout comme l’hypothèque, elle doit obligatoirement être constatée par un acte notarié et être inscrite à la Conservation des Hypothèques. Elle est cependant moins coûteuse que l’hypothèque car elle est exonérée de la taxe de publicité foncière dont le montant s’élève à 0,715% du prêt.

En outre, elle prend rang à la date de la vente et sera donc prioritaire sur toutes les autres garanties pouvant être prises sur le bien immobilier.

Le Privilège de Prêteur de Deniers ne peut porter que sur un bien existant, comme par exemple une maison, un appartement, un terrain. Il n’est donc pas possible en cas d’achat sur plan dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement ou pour financer des travaux ou une construction sur un terrain dont vous seriez déjà propriétaire. Il prend fin comme l’hypothèque un an après l’extinction de la dette initiale ou en cas de mainlevée.

Le gage / le nantissement

Il fonctionne sur le même principe que l’hypothèque et le PPD mais il porte sur un bien mobilier, comme par exemple une voiture, des parts sociales, un fonds de commerce…

Vous êtes acquéreur d’un bien : pensez à prendre en compte les frais liés aux garanties bancaires dans votre budget.

Vous êtes vendeur d'un bien : pensez aux frais de mainlevée si une garantie grève encore votre bien.