Les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif (2/3 - "Borloo")

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Les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif (2/3 - "Borloo")
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Les régimes "Borloo" en détail : "Borloo" populaire ou "Borloo Neuf", "Borloo" Ancien

Les régimes "Borloo" en détail : "Borloo" populaire ou "Borloo Neuf", "Borloo" Ancien

Le régime "Borloo populaire" ou "Borloo neuf"

Créé par la loi "ENL" du 13 juillet 2006, il s'applique aux mêmes types de bailleurs et aux mêmes types de biens que le régime "Robien", acquis neufs ou anciens avec réhabilitation lourde à compter du 1er septembre 2006. L'engagement de location doit toutefois prévoir que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable. L'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Le dispositif d'amortissement est suspendu pendant la période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans.

Lorsque l'immeuble est la propriété d'une SCI, le locataire doit être une personne autre qu'un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

L'avantage fiscal prend la forme d'un dispositif d'amortissement à raison de 6% par an pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans, puis 2,5% pendant 3 ou 6 ans (l'amortissement porte en fait sur les 9 ans de l'engagement, plus, si le contribuable prolonge sa location d'autant, sur 2 périodes de 3 ans supplémentaires).

Il autorise en plus pendant toute la durée de l'amortissement une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, en contrepartie de deux conditions : la réintroduction d'un plafond de ressources pour les locataires (comme dans le régime "Besson"), et un plafonnement des loyers à 70 % du prix du marché (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés).

Notons que par dérogation spéciale, les bailleurs pouvaient opter pour le régime "Borloo populaire" pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2006.

NOTA : l’article 31 de la loi du finances rectificative pour 2008 créant le régime "Scellier" (v. infra) met un terme au régime "Borloo neuf" à compter du 1er janvier 2010.

Par ailleurs, l'article 48 de la loi "MLLE" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion restreint l’application de ce régime aux zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Il prescrit une révision des zones au moins tous les trois ans. L’arrêté du 30 décembre 2008 prévu pour la délimitation de ces zones exclut simplement la zone C. Cette mesure s’applique sans délai et jusqu’au 31 décembre 2009, date de fin de ce régime...

A noter aussi que l'article 91 de la loi de finances pour 2009 a institué un plafonnement global de certains avantages fiscaux en matière d'impôt sur le revenu, incluant celui-ci (v. infra).

Le régime "Borloo ancien"

Créé également par la loi "ENL" du 13 juillet 2006, il remplace le régime "Besson ancien" à compter du 30 septembre 2006, et permet de bénéficier, dans les mêmes conditions et pour les mêmes types de bailleurs que le régime "Besson ancien" (voir le régime "Besson"), d’une déduction forfaitaire de 30 et 45% sur les revenus bruts de location pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006 concernant des logements donnés en location dans le cadre d'une convention avec l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat), pendant la durée d'application de cette convention et suivant le niveau des plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés). Cette convention peut se faire sans travaux subventionnés.

A noter que ce régime est cumulable avec la déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts de location en cas de relocation des logements qui ont donné lieu, au titre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail, au versement de la taxe sur les logements vacants (créée par la même loi "ENL"), pouvant donc conduire à une déduction totale de 60 ou 75% sur les revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion de ce bail, conclu entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007...

Une disposition nouvelle a été insérée par amendement dans la loi du 5 mars 2007 instituant le droit opposable au logement : la possibilité pour un bailleur de bénéficier du régime "Borloo ancien" avec un locataire en place au moment du renouvellement de son bail, et non pas seulement comme le prévoyait la loi "ENL" du 13 juillet 2006 pour les nouveaux baux. Bien entendu, toutes les autres conditions d’application requises par le conventionnement sans travaux (plafonds de ressources et de loyers, etc.) doivent être remplies.

Par ailleurs, les bailleurs pourront bénéficier de ce régime s'ils consentent une location à une association ou un bailleur social pour le logement, à titre d’habitation principale, de personnes physiques rencontrant des difficultés particulières. Ces dernières, sans être forcément titulaires d’un bail, devront respecter les plafonds de ressources prévus dans l’engagement de location du propriétaire.

Cette possibilité a été étendue par la loi de finances rectificative pour 2007 aux locations de logements locatifs faisant l'objet d'un conventionnement intermédiaire. Ces mêmes logements pourront également être pris en location par des organismes publics ou privés en vue de l'hébergement des personnes bénéficiaires du droit au logement opposable. En corollaire, le bénéfice de la déduction spécifique "Borloo ancien" est étendu à ces logements.

Pour le bénéfice de la déduction, le logement ne peut être occupé par son propriétaire, l’un des membres de son foyer fiscal ou de ses ascendants ou descendants.

Par ailleurs, le "Borloo ancien" n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt pour investissement dans une résidence hôtelière à vocation sociale créée par la loi de finances rectificative pour 2006.

NOTA : L’article 49 de la loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion apporte des aménagements au régime "Borloo ancien" :

- la déduction spécifique dans le secteur social et très social passe de 45% à 60% (la déduction pour le conventionnement intermédiaire reste établie à 30%) ;

- la déduction spécifique passe, pour tous secteurs mais seulement pour les logements situés dans les communes classées dans les zones géographiques tendues, à 70% lorsque la location est consentie, à un organisme public ou privé, en vue de la sous-location ou l’hébergement, à usage d’habitation principale, de personnes physiques en difficulté ou dont la situation nécessite une solution de transition ;

- la prise d’effet de la convention ouvrant le droit à la déduction spécifique est déconnectée de la signature du bail, et peut correspondre à la signature du bail conventionné même si celle-ci est antérieure à la conclusion de la convention ;

- le bénéfice de la déduction spécifique est désormais maintenu après l’échéance de la convention jusqu’à la date d’échéance du bail en cours

- sous certaines conditions, le conventionnement avec un locataire en place est possible sans attendre la fin du bail en cours.

(1) La condition de loyer s'apprécie en tenant compte à la fois du loyer payé au bailleur par l'organisme locataire et du loyer payé à ce dernier par le sous-locataire. Lorsque le logement est situé dans une résidence dotée de services collectifs, et composée d'un ensemble homogène d'au moins dix logements à usage d'habitation principale, il n'est pas tenu compte de la redevance versée par le sous-locataire à un organisme indépendant du locataire principal et représentative des frais de gestion, d'assurance, de gardiennage, d'amortissement des locaux collectifs, d'équipement des logements et, le cas échéant, d'ameublement. Cette disposition s'applique à la condition que le montant annuel de la redevance n'excède pas le montant annuel des loyers payés par le sous-locataire (CGI, annexe 3, art. 2 sexdecies-0 A ter, créé par le décret n° 2003-1219, 19 décembre 2003, art. 1er).

Voir la 3è partie : Les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif (3/3 - "Scellier")

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