Les garanties financières liées au crédit immobilier

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Les garanties financières liées au crédit immobilier
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Souscrire un crédit oblige à prendre une garantie financière. Laquelle choisir ? Combien coûte-t-elle ? Décryptage.

Souscrire un crédit oblige à prendre une garantie financière. Laquelle choisir ? Combien coûte-t-elle ? Décryptage.

Lorsqu’elle prête de l’argent, la banque exige toujours une garantie financière. Il s’agit d’une sorte de « filet de sécurité » qui la protège en cas de non-paiement du crédit par l’emprunteur. En faisant jouer cette garantie, qui prend effet à la souscription du crédit, l’établissement prêteur est assuré de se faire rembourser quoi qu’il advienne !

Obligatoire, cette garantie est à la charge de l’emprunteur.

Trois formules sont possibles: l’hypothèque classique, le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) et la caution mutuelle.

Décryptage de ces trois scénarios.

L’hypothèque classique (ou conventionnelle)

La garantie prise par la banque porte sur un bien immobilier. Ce dernier est généralement celui qui est financé, mais la prise d’hypothèque peut porter sur un autre logement. En vous faisant payer une hypothèque d’environ 2 % sur la valeur du bien, le banquier est sûr, en cas d’impayés, de saisir l’habitation hypothéquée, de la vendre aux enchères judiciaires pour se faire rembourser du crédit restant à payer.

L’hypothèque est valable pour un achat dans le neuf, l’ancien et pour la construction d’une maison.

La constitution de l’hypothèque fait l’objet d’un acte authentique rédigé par un notaire. Ce document doit toujours être déposé et inscrit à la conservation des hypothèques (dite aussi bureau des hypothèques) dont dépend le bien.

Les frais d’inscription de l’acte notarié sont déterminés par des barèmes officiels, ils se décomposent ainsi :

- salaire du conservateur des hypothèques, calculé sur la base de 0,05 % du montant du prêt ;

- honoraires du notaire, dégressifs selon le montant du bien, allant de 0,3829 à 1,59 % hors taxes, selon le montant du prêt ;

- taxe de publicité foncière, équivalente à 0, 715 % du montant du crédit.

Ce n’est pas parce qu’une hypothèque est prise sur votre logement que vous ne pouvez plus le vendre. Il vous suffira de rembourser le prêt en cours, grâce à l’argent de la cession. C’est au notaire de procéder à la mainlevée de l’hypothèque. Ces frais sont à votre charge. Ils représentent 0,5 à 1 % du montant du prêt.

A savoir :

Depuis peu, les emprunteurs ont accès à une nouvelle garantie baptisée « hypothèque rechargeable ». Elle n’est pour l’instant proposée que par quelques établissements.

Son principe: la garantie accordée à un crédit via une hypothèque rechargeable peut, une fois le prêt partiellement remboursé, être à nouveau utilisée pour « couvrir » un deuxième prêt (consommation, immobilier ou professionnel).

Cette formule est utilisée pour financer des gros travaux dont les montants de prêts sont compris entre 20 000 et 30 000 euros. Cette opération nécessite bien sûr l’intervention d’un notaire, mais le coût est moins élevé que la prise d’une nouvelle hypothèque.

A savoir : le transfert d’hypothèque est possible dans le cas où vous vendez un bien pour en acheter un autre. Son coût avoisine 500 euros.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)

Variante de l’hypothèque, le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) donne lieu à la rédaction d’un acte notarié enregistré au bureau des hypothèques dans les deux mois suivant la vente.

Cette garantie n’est possible que pour l’acquisition d’un terrain ou d’un logement existant. Impossible de prendre un PPD pour faire construire, acheter un logement neuf sur plans ou réaliser des travaux immobiliers.

Le PPD est moins onéreux que l’hypothèque, car il est dispensé de la taxe de publicité foncière (0,715 %).

La caution mutuelle

C’est aujourd’hui la garantie financière la plus souvent proposée par les banques. En contrepartie d’une somme comprise entre 2 et 3 % du montant emprunté, des organismes financiers spécialisés se portent caution vis-à-vis de la banque, au cas où l’emprunteur ne paierait plus son crédit.

Dans ce scénario, c’est l’organisme de caution qui s’engage à payer la dette à la place de l’emprunteur défaillant.

L’obtention d’une caution n’a rien d’automatique. Une fois que la banque a donné le feu vert pour le dossier de crédit, elle le transmet à l’organisme de cautionnement. Ce dernier procède à son tour, et selon ses propres critères, à une seconde lecture de la demande de prêt. Il peut la rejeter ou l’accepter.

D’ailleurs si vous essuyez un refus de la société de caution, vous pouvez toujours vous tourner vers l’hypothèque ou le PPD qui sont des formalités juridiques.

Selon les sociétés de cautionnement, les tarifs prennent en compte divers facteurs comme les caractéristiques du prêt (durée, montant, etc.), la solvabilité de l’emprunteur, le type de bien financé, etc. Et selon que la société caution est un organisme « interne » à la banque (ex : Caisse d’épargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, etc.) ou « externe » (ex : Crédit Logement), le coût de la caution varie du simple au double voire au triple !

A savoir : certaines mutuelles professionnelles (MGEN, EDF, MNH, etc.) proposent à leurs adhérents des cautions gratuites à condition de souscrire l’assurance emprunteur « maison ».

Cette économie est loin d’être neutre car une caution représente quelques milliers d’euros.

Une astuce pour minorer les frais de garantie ? Pensez au transfert de caution. Par exemple si vous revendez un bien pour en acheter un autre, vous pouvez conserver à la fois le prêt (et surtout un « bon » taux) et la garantie en cours.

Les atouts et les inconvénients de ces trois formules

Généralement, la caution s’avère être la solution la moins coûteuse.

Le prix d’une caution comprend généralement une commission et le versement à un Fonds Mutuel de Garantie (FMG). La commission, versée à fonds perdu, est calculée sur la base d’un pourcentage de la somme empruntée. Elle est parfois plus faible pour un prêt épargne logement que pour d’autres crédits. Le paiement du FMG représente entre 1 et 2 % du montant du prêt. Parfois, cette commission est partiellement restituée à l’extinction du prêt à hauteur de 70 à 75 % du montant déboursé (par exemple : Crédit Logement).

Attention : la caution est parfois versée à fonds perdu. Certains organismes ne rétrocèdent rien une fois le prêt soldé ou remboursé.

Inconvénient majeur du PPD comme de l’hypothèque : leur manque de souplesse. En cas de revente du bien avant l’échéance du prêt ou moins de deux ans après la fin des remboursements, le vendeur devra régler entre 0,5 et 1 % du montant du prêt en frais de mainlevée de l’hypothèque. Ce n’est seulement que deux ans après l’extinction de la dette que ces frais disparaissent.

* Un exemple pour mieux comprendre :

Un emprunteur de moins de 37 ans emprunte 180 000 € pour acheter un bien. (simulation Meilleurtaux.com)

* Avec une caution (Crédit Logement) :

il devra payer au départ 1 640 €.

En fin de prêt ou à la revente, il récupèrera 70 % de cette somme, soit 1148 euros.

Coût de l’opération : 492 € (1640-1148).

* Avec un PPD, le coût est de 1081 € pour un bien ancien.

A la revente, il règlera les frais de mainlevée d’hypothèque d’environ 810 €.

Coût réel de l’opération : 1 891 € (1 081+810)

* Avec une hypothèque, le coût sera 2 750 euros (pour un bien neuf).

A la revente, il règlera les frais de mainlevée d’hypothèque d’environ 810 €.

Coût réel de l’opération : 3560 € (2750+810)