Les charges de copropriété

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Les charges de copropriété
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Les charges de copropriété sont proportionnelles à chaque lot de propriété. Elles font l’objet de provisions réclamées quatre fois par an.

Les charges de copropriété sont proportionnelles à chaque lot de propriété. Elles font l’objet de provisions réclamées quatre fois par an.

Les copropriétaires sont tenus de régler des provisions de charges au syndic bénévole ou professionnel afin qu’il fasse fonctionner la copropriété : acquitter les factures et rémunérer le personnel. Il existe néanmoins deux types de charges : les charges dites générales et les charges spéciales.

Répartition des charges

Les charges générales relèvent de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes : éclairage, digicode, interphone, ménage, frais d’assemblées générales, frais postaux, ravalement de façade. Elles concernent tous les copropriétaires et sont réparties en fonction d’une quote-part proportionnelle à la valeur de chaque lot, c’est-à-dire de chaque propriété.

Les charges spéciales concernent les frais engendrés par les services collectifs et les équipements communs : ascenseur, chauffage central, vide-ordure. Elles sont réparties en fonction de l’utilité, pour chaque lot, du service ou de l’équipement. Ainsi les frais d’ascenseur n’incombent pas aux logements situés au rez-de-chaussée sauf s’il dessert un sous-sol, des caves ou un parking. A noter que les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité « objective » et non subjective. Si vous habitez au premier étage et que vous n’utilisez pas l’ascenseur, une partie des charges afférentes à son fonctionnement vous revient.

La suppression d’un équipement collectif ou la modification de la répartition des charges requièrent l’unanimité des copropriétaires.

Règlement des charges

L’ensemble des copropriétaires doit voter chaque année un budget prévisionnel, limité aux dépenses courantes. Ce dernier demande à chaque copropriétaire, en début de trimestre, de régler une provision qui équivaut à un quart du budget annuel. La demande est faite par simple courrier.

Si un copropriétaire n’acquitte pas sa quote-part, le syndic lui envoie une mise en demeure. Passé un délai de trente jours, le syndic est en droit de réclamer le solde annuel. Il n’a pas besoin de l’accord de la copropriété pour contraindre un propriétaire à payer ses dettes quand il décide de faire appel au tribunal d’instance ou au juge de proximité, de mettre en place une saisie sur le compte bancaire du loyer ou des meubles, ou d’hypothéquer des biens.

En revanche, la procédure de saisie immobilière doit être votée en assemblée générale. Les travaux plus importants ne sont pas prévus dans le budget prévisionnel établi par le syndic, mais ils font l’objet d’une décision soumise au vote en assemblée générale. Les travaux urgents qui ne relèvent pas des dépenses courantes doivent être ratifiés lors d’une assemblée convoquée dans de brefs délais.

Si un copropriétaire vend son bien, il doit s’acquitter des charges prévisionnelles passées et en cours au moment de la transaction. Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité.