Le dispositif Scellier en discussion…

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Le dispositif Scellier en discussion…
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Le secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu, souhaite redéfinir le zonage et le plafond des loyers liés au dispositif de la loi Scellier pour les acheteurs d’un logement neuf destiné à être loué.

Le secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu, souhaite redéfinir le zonage et le plafond des loyers liés au dispositif de la loi Scellier pour les acheteurs d’un logement neuf destiné à être loué.

Cette discussion s’est déroulée, la semaine dernière, au Sénat dans le cadre de la réflexion sur les « Niches fiscales en faveur de l’investissement immobilier », avec la présence de plusieurs acteurs Bruno Corinti, président de Nexity logement, Claudy Giroz, présidente de l’association de défense des investisseurs et mandataires (ADIM), Jean-François Gobertier, président directeur général de GDP Vendôme, Marie-Christine Lepetit, directrice de la législation fiscale (DLF), Mustapha Nadi, secrétaire et Mireille Pierret, présidente de la fédération des associations de résidences de services (FEDARS), Marc Pigeon, président de la fédération nationale des promoteurs constructeurs et Benoist Apparu, secrétaire d’Etat chargé du logement et de l’urbanisme.

L’élément déclencheur de cette réflexion pourrait être en lien avec l’étude récente d’Immogroup Consulting pointant du doigt « l’inadéquation grandissante » des plafonds de loyers maxima ou proposés, par rapport aux loyers du marché et au « pouvoir de loyer » des ménages. En d’autres termes, certains investisseurs constatent que les loyers qu’ils peuvent réellement percevoir dans ce marché locatif sont inférieurs à la rentabilité espérée. « Selon la situation particulière et la typologie des logements, les loyers maxima Scellier peuvent ainsi être supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché dans certaines agglomérations », explique Immogroup Consulting.

L’offre de logement pour investisseur représente près de 60% des ventes, la présence d’outils fiscaux favorisant l’accession à la propriété, l’offre de location, la production de logements sociaux et la constitution d’un patrimoine de logement intermédiaire est indispensable. Ces mesures fiscales doivent être très incitatives pour apporter une réponse à l’importante demande de logement, et contribuer à la construction des 500 000 logements par an correspondant aux objectifs de l’Etat (contre 337 000 aujourd’hui). Les investisseurs institutionnels ayant quitté le secteur par des ventes en blocs, ce sont les promoteurs privés qui assurent la continuité de la marche, il ne peut dès lors y avoir de logement intermédiaire sans produit de défiscalisation.

Le recentrage, la nouvelle définition du zonage devrait permettre d’arrêter la construction de logements là où ils ne répondent pas à un réel besoin. Le système actuel est « hérétique », si l’on considère pour exemple que l’on produit en Auvergne deux fois plus de logements par habitant qu’en Ile-de-France. Il s’agit bien d’un problème de lieu de production et non pas un problème de quantité. Le ministre du logement ajoute « Il est vrai que nous aurions dû déclasser 170 communes des zones B1 et B2 à l’occasion de la mise en place du dispositif Scellier en 2008. L’ouverture à la zone C a été décidée par le Parlement lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2010, contre l’avis du Gouvernement, mais le décret prévu permettra de limiter très fortement le nombre d’agréments. Au-delà de la légitimité du dispositif, se pose également la question des montants de défiscalisation et de plafonnement des loyers. Je souhaite revisiter ces plafonds d’ici la fin de l’été en concertation avec la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs. La création d’une zone A1 apparaît évidente au regard des écarts constatés de prix de marché au sein de la zone A, mais cela contrevient à la volonté de simplification et toute révision du zonage a un impact sur d’autres dispositifs. »

Les professionnels sont d’accord pour reconnaitre qu’il puisse y avoir des problèmes avec des clients déçus, mais force est de constater que les dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement immobilier, qui existent depuis vingt ans, ont permis la construction d’environ un million de logements qui sont dans leur grande majorité porteurs de plus-values pour les acquéreurs et de rentrées fiscales pour l’Etat au titre des droits de mutation, de l’impôt de solidarité sur la fortune ou de l’impôt sur le revenu.

Bruno Corinti, président de Nexity logement indique « que l’immobilier, assiette non mobile, est un produit peut-être trop taxé qu’il a fallu mettre en place des outils de défiscalisation pour répondre à une forte demande de logements. La présence de quelques "moutons noirs" au sein de la profession ne saurait, en soi, justifier la suppression des aides fiscales à l’investissement immobilier. Pour autant, les acteurs de la promotion immobilière sont favorables à une meilleure réglementation et à tout ce qui permet de sécuriser la profession, dont l’offre est mixte et ne repose pas sur les seuls produits de défiscalisation. »

La question aujourd’hui est de savoir quelles mesures fiscales il faut mettre en place pour répondre au besoin de logement et éviter les dérives financières. Les différentes mesures précédentes, comme le « Périssol » ont permis la construction de 38 000 à 50 000 logements par an, le « Robien » jusqu’à environ 68 000 logements. Les investissements locatifs et l’accession à la propriété ont représenté, respectivement, 68 500 et 65 000 logements en 2007, puis seulement 38 000 et 44 400 en 2008. Grâce au dispositif « Scellier », les investissements locatifs sont remontés à 68 000 en 2009.

Marc Pigeon de la fédération nationale des promoteurs-constructeurs précise : « Il faut mettre en place des outils pour informer, au mieux l’investisseur, la fédération prévoit une garantie extrinsèque et l’obligation pour le vendeur de fournir au client une étude du marché locatif » et ajoute « De même, certains comportements de clients peuvent aussi être incriminés et associés aux catégories de professionnels « marchands de défiscalisation », car il est inadmissible que l’on puisse acheter un logement sans se déplacer. »

Rappel du dispositif Scellier

La loi Scellier est une loi de défiscalisation permettant d’obtenir une réduction d’impôts lors de l’acquisition d’un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) destiné à être mis en location. Le Projet de Loi de Finances 2010 a apporté des changements au dispositif scellier : le taux de 25% est accordé en 2010 pour les logements non BBC (Bâtiments Basse Consommation), comme pour les logements BBC. A partir de 2011, ce taux est maintenu à 25% pour les logements BBC et baisse à 15% pour les logements non BBC.

En 2012, les investisseurs pourront bénéficier de 20% d’avantage fiscal pour l’achat d’un logement BBC et pourront encore bénéficier d’une réduction de 10% sur les logements non BBC. Ce logement devra être mis en locations pendant 9 ans minimum, à toute personne hors du foyer fiscal, en faisant l’usage de résidence principale, ce qui permettra à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% à 37% du prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 € (2,78% du prix de revient pour les 9 premières années + possibilité 2% par an pendant 6 ans en prorogeant l’engagement de location jusqu’à la 15e année). Avec la possibilité de pratiquer en plus de cette réduction un abattement de 30% sur les revenus locatifs (loyers soumis à plafond loi Borloo). Un seul investissement par année civile ouvre droit à réduction d’impôt, avec un loyer plafonné en fonction de la zone A, B1, B2.

Le profil de l’investisseur en loi Scellier est le contribuable assujetti à l’impôt sur le revenu. Le dispositif donne la possibilité de défiscaliser de 1500 € à 11 000 € par an. L’investissement peut être lié à la volonté de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Les plafonds de loyer de la loi Scellier sont applicables sur les zones A, B1 et B2 des lois De Robien et Borloo. La zone C, agglomérations de moins de 50 000 habitants en est exclue.

Exemple d’investissement en loi Scellier

Un contribuable acquiert en février 2009 un logement en état futur d’achèvement, achevé en juin 2009 pour un prix total d’acquisition de 200 000 € tous frais d’acquisition inclus. La base de la réduction d’impôt s’élève à 200 000 euros. Calcul de la réduction d’impôt dans le cadre de la loi Scellier : 2,78% pour les 9 premières années, soit une réduction d’impôt de 5560 euros par an ; et 2% pour les 6 dernières années (une période de 3 ans renouvelable une fois), soit une réduction d’impôt de 4000 euros par an. Soit au total 74 000 € de réduction d’impôt sur 15 ans.