La plus-value immobilière de A à Z

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La plus-value immobilière de A à Z
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Vous avez acheté il y a quelques années un logement (investissement locatif mais aussi résidence secondaire) et vous souhaitez aujourd’hui vous en séparer ? Rien ne vous empêche de le faire, mais vous devrez payer au passage une dîme à l’État.

Vous avez acheté il y a quelques années un logement (investissement locatif mais aussi résidence secondaire) et vous souhaitez aujourd’hui vous en séparer ? Rien ne vous empêche de le faire, mais vous devrez payer au passage une dîme à l’État.

Avec l’envolée des prix enregistrée depuis une décennie, il y a de fortes de chances que vous soyez dans ce cas. Vous serez alors passible de l’impôt sur la plus-value immobilière 19 % plus 12,3 % de prélèvements sociaux. Profondément remaniée, cette taxation est loin d’être neutre. Il faut en tenir compte à l’heure de la revente. Cet impôt va bien évidemment s’imputer au rendement de votre opération.

* Une exonération totale après quinze ans

Au-delà de quinze ans de détention d’un bien immobilier, vous êtes exonéré du paiement de la plus-value immobilière. En revanche, si vous êtes propriétaire depuis moins de quinze ans, vous n’y couperez pas. La loi prévoit néanmoins un abattement de 10 % par an sur le montant de la plus-value à partir de la cinquième année de détention.

* Des exonérations revisitées

Si la revente de la résidence principale, l’expropriation ou la revente par un retraité non imposable sont exonérées d’impôt sur la plus-value (comme dans le précédent système), deux nouveaux cas d’exonération font leur apparition : la cession d’un bien n’excédant pas 15.000 euros et les reventes par des titulaires de pensions de vieillesse ou de certaines cartes d’invalidité (2e et 3e catégorie) à la double condition de ne pas payer l’ISF l’avant-dernière année précédant celle de la cession et de disposer d’un revenu fiscal de référence limité pour l’année en cours à 7.046 euros pour la première part de quotient familial.

* Une nouveauté pour les non résidents

Depuis le 1er janvier 2011, l’exonération de la seconde cession pour les non résidents a été supprimée. A noter que cette non taxation reste valable pour la première cession à deux conditions : être fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans avant la cession et disposer librement du bien depuis le 1er janvier de l’année qui précède sa vente.

* Un règlement immédiat

Pour le règlement de la plus-value c’est le notaire qui se charge de tout. Il la calcule, la déclare, la retient sur le prix versé par l’acheteur. Le paiement de cet impôt est directement prélevé à la source, et aussitôt versé au Trésor.

* Un mode de calcul simplifié

Pour faire simple, la plus-value est égale au prix de vente moins le prix d’achat. Néanmoins, pour calculer la plus-value brute imposable, on n’utilise pas tel quel le prix d’acquisition qui figure dans l’acte notarié. Ce prix est majoré : des frais d’achat, réels (droits d’enregistrement, honoraires du notaire, des frais d’agence, de diagnostics obligatoires, justificatifs à l’appui, ou forfaitaires, à hauteur de 7,5 %). Si vous revendez un ou plusieurs biens immobiliers, chacun bénéficie d’un abattement fixe de 1.000 euros.

Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, les travaux sans justificatifs peuvent être évalués forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition (voir exemple ci-dessous). Les dépenses de voiries, de réseaux et de distribution imposées par les collectivités locales.

A savoir : depuis la dernière réforme, les plus-values immobilières subissent une imposition au taux unique de 19 % auxquels s’ajoutent 12.3 de prélèvements sociaux (CSG et CRDS). La ponction totale s’élève donc à 31,3 %.

Un exemple pour bien comprendre :

Sophie et Julien achètent en Juin 2001 un studio à Paris de 68.602 euros. Pour financer les études de leur enfant, ils décident de le revendre en mai 2011 au prix de 150.000 euros. Ayant détenu ce bien immobilier 10 ans, ce couple doit payer la taxe sur la plus(value immobilière. Selon les barèmes, cette ponction de l'Etat s'élève à 9.152 euros. Cette somme est prélevée par le Notaire le jour de la vente.