La loi de finances 2012 apporte de fortes modifications pour le logement

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La loi de finances 2012 apporte de fortes modifications pour le logement
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La loi de finances rectificative pour 2011 et la loi de finances pour 2012 viennent d’être publiées au Journal officiel du 29 décembre 2011. Le logement est impacté par de bonnes et de moins bonnes nouvelles...

La loi de finances rectificative pour 2011 et la loi de finances pour 2012 viennent d’être publiées au Journal officiel du 29 décembre 2011. Le logement est impacté par de bonnes et de moins bonnes nouvelles...

 

Le prêt à taux zéro est recentré dans le neuf et conservé dans l’ancien pour les logements Hlm. Le dispositif Scellier est ramené à 13 %. Le Crédit d'impôt développement durable est raboté de 20 %, mais le cumul avec PTZ+ est de nouveau autorisé... Découvrons les grandes lignes de changement à travers les informations transmises par l’Anil*.

 

Pour le PTZ +...

La loi de finances pour 2012 met en place de nouvelles conditions d’éligibilité pour le prêt aidé par l’Etat et modifie certaines caractéristiques du prêt. Un décret et un arrêté à paraître préciseront les transformations.

 

Sous condition de revenus… A compter du 1er janvier 2012, la loi de finances supprime le caractère universel du PTZ+. Le montant total des ressources de l’emprunteur et, le cas échéant, des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, devra être inférieur à un plafond, en fonction de la localisation du logement. Ce plafond ne peut être supérieur à 43 500 € (plafond pour une personne en zone A), ni inférieur à 26 500 € (plafond pour une personne en zone C).

Le PTZ+ sera accordé pour financer une résidence principale neuve ou un logement ancien du parc social (Hlm) vendu à ses occupants. Ils doivent justifier de ressources qui n'excèdent pas celles autorisées pour le prêt locatif social. Pour les offres de prêt le législateur introduit une condition de prix du logement : celui-ci doit être égal à 35 % de l’évaluation faite par le service des domaines.

 

 

 

 

Réduction du montant et de la durée du prêt… La quotité du prêt est fonction de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien. La loi prévoit que le montant du prêt ne peut être supérieure à 40 %, ni inférieure à 10 %. Toutefois, lorsque le logement est neuf cette quotité est abaissée à un taux qui ne peut être supérieur à 30 % ni inférieure à 5 % lorsque sa performance énergétique globale est inférieure à un ou plusieurs niveaux fixés par décret. Les quotités de prêt, ainsi que les niveaux de performance retenus, devraient pour le neuf être les suivants :

 

Nature de l'opération Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C BBC 38 % 33 % 29 % 24 % Non BBC 26 % 21 % 16 % 14 %

 

Pour l'ancien (vente de logements sociaux), la quotité de prêt devrait être de 10 % sur tout le territoire dans la limite du montant plafond applicable à l’ancien.

Les durées de remboursement seront fixées suivant un maximum de dix tranches. Le décret annuel devrait prévoir six tranches de remboursement avec une durée de remboursement minimale de 8 ans et maximale de 25 ans.

 

 

 

Pour l’investissement locatif…

Le taux de la réduction d’impôt "Scellier BBC" passe à 13 %, et en cas de location dans le secteur intermédiaire (social), le contribuable pourra bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt de 4 % par période triennale. Le taux applicable au dispositif "Bouvard" passe à 11 %, celui du crédit d’impôt pour souscription d’un contrat d’assurance contre les impayés de loyer sera de 38 %.

 

 

 

 

Le dispositif Scellier… Seules seront éligibles les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement qui font l’objet d’un dépôt de permis de construire entre le 1er janvier et le 31 décembre 2012, et pour les logements qui font l’objet au titre des travaux de remise à neuf, de réhabilitation ou de transformation d’un dépôt de permis de construire en 2012. Le dispositif sera réservé aux logements BBC, c’est-à-dire avec un niveau supérieur de performance énergétique globale "BBC 2005" ou rénovés bénéficiant du label "BBC rénovation".

 

Pour les logements acquis ou construits en 2012, le taux de la réduction d’impôt passe à 13 % (contre 22 % en 2011). En 2011, la base de la réduction d’impôt était constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement, elle ne pouvait pas excéder 300 000 € par logement et par an. En 2012, à ce plafond de prix de revient s’ajoute un plafonnement de l’assiette par m² en fonction de la localisation du logement. Le prix de revient sera donc également soumis à un plafond par m² de surface habitable qui sera fixé par décret.

 

La loi de finance prévoit un régime transitoire, pour en bénéficier, le contribuable doit justifier qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. A condition que la réservation ait été enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique aux taux en vigueur au 31 décembre 2011, soit 22 %. Par ailleurs, pour les logements non-BBC acquis en 2012 mais qui ont fait l’objet d’un permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, il sera possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 6 %.

 

Des nouveaux investissements éligibles… Il s’agit des acquisitions de logements entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf. A cet égard, la notion de logement neuf est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière. Ainsi sont assimilés à des immeubles neufs les immeubles qui n’ont pas été achevés depuis plus de cinq ans, qui résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui l’ont remis à l'état neuf : soit la majorité des fondations ; soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ou l'ensemble des éléments de second œuvre.

 

Le dispositif Censi-Bouvard… Une réduction d'impôt, dite « Censi-Bouvard » ou « Scellier Bouvard », est accordée en faveur des investissements locatifs meublés non professionnels dans les résidences meublées pour étudiants, personnes âgées ou handicapées et résidences de tourisme classées. Son taux est réduit à 11 %. Cette diminution s’applique pour les logements acquis en 2012. Le dispositif, censé prendre fin le 31 décembre 2012 est prolongé au 31 décembre 2014.

 

 

Pour l’éco-prêt à taux zéro et le crédit d’impôt développement durable…

Ces deux outils permettent d’améliorer la performance énergétique des logements :

 

L’éco-prêt… La durée de l’éco-prêt peut être prolongée de dix à quinze ans pour les rénovations les plus importantes : ce sera le cas notamment si l’emprunteur finance des travaux d’installation, de régulation ou de remplacement des systèmes de chauffage, et d’installations d’équipements utilisant une source d’énergie renouvelable.

 

 

 

Le cumul éco-prêt et crédit d’impôt développement durable… Pour faciliter le financement des travaux importants, la possibilité de cumuler l’éco-prêt et le crédit d’impôt développement durable est rétablie, à la condition que le montant des revenus du foyer fiscal n’excède pas un plafond, dans une limite de 30 000 € (contre 45 000 en 2011).

Une majoration du taux du crédit d’impôt est instaurée en cas de réalisation d’un bouquet de travaux dans un logement ancien. Les taux du crédit d’impôt sont majorés de dix points si, pour un même logement achevé depuis plus de 2 ans et au titre d’une même année, le contribuable réalise des dépenses relevant d’au moins 2 des catégories suivantes :

- Achat et pose de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, ou des parois opaques, pour l’isolation des murs ou des toitures ;

- Achat de chaudières ou d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses ;

- Achat d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;

- Achat de chaudières à condensation, de chaudières à micro-cogénération gaz et d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ou de pompes à chaleur, et acquisition d’équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil.

 

L’éco-prêt à taux zéro collectif… Un éco-prêt à taux zéro collectif est créé au profit du syndicat des copropriétaires. Il permettra de financer les travaux entrepris sur les parties et équipements communs de l’immeuble, ainsi que les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné.

Un seul éco-prêt pourra être consenti par syndicat de copropriétaires. Le montant du prêt ne pourra être supérieur à 30 000 € par logement affecté à l’usage d’une résidence principale. Un copropriétaire souhaitant souscrire à l’éco-prêt collectif pourra bénéficier d’un éco-prêt "complémentaire" pour financer les travaux sur son propre logement. L’éco-prêt sera mis en place à compter du 1er avril 2012.

 

 

Pour les aides à la personne…

Le crédit d’impôt d’aide à la personne est prorogé jusqu'au 31 décembre 2014. Sont éligibles les dépenses ayant pour objet :

- L'installation d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées ;

- La réalisation de travaux prescrits aux propriétaires d'habitation par un plan de prévention des risques technologiques ;

- L'acquisition d'un ascenseur électrique à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence dans un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans.

 

Le crédit d’impôt s'applique dans la limite d'un plafond global des dépenses payés sur 5 ans, de 5000 € pour une personne seule et de 10 000 € pour un couple marié. Par ailleurs, le plafond du crédit d’impôt relatif aux dépenses spécifiques au financement des travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques est doublé, il est de 10 000 € pour une personne et de 20 000 € pour un couple.

 

 

 

 

Pour les plus-values immobilières…

Le régime de la taxation des plus-values immobilières a été modifié par la loi de finances rectificative du 19 septembre 2011. L’abattement pour durée de détention qui était total au terme de 15 ans de possession a été rallongé à 30 ans. Cette mesure sera applicable pour les plus-values réalisées au titre des ventes réalisées à compter du 1er février 2012.

Un élément de souplesse est apporté par la loi de finances puisqu’elle prévoit une exonération de plus-value en cas de vente d’une résidence secondaire par des personnes n’étant pas propriétaires de leur résidence principale. Le bénéfice de cette exonération est limité à une seule vente. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années qui précèdent la vente. Par ailleurs, le vendeur doit réutiliser une partie du prix de vente, dans un délai de 24 mois, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il devra affecter à son habitation principale. L’exonération de taxe sur les plus-values est proportionnelle à la fraction du prix de vente ainsi réemployée.

 

 

Pour la taxe sur les micro-logements...

Sont concernés les logements dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2. Les communes concernées correspondent à la zone A, c'est-à-dire les grandes agglomérations, principalement Paris. Cette taxe s'applique aux logements loués nus ou meublés pour une durée minimale de 9 mois. Les résidences avec services soumises à TVA (résidences pour étudiant, pour personnes âgées, de tourisme…) ne sont pas concernées par cette taxe.

La taxe est assise sur le montant des loyers bruts, hors charges, compris entre 30 et 45 €/m2 de surface habitable. Son taux est distinct selon l'écart entre loyer mensuel perçu et le loyer mensuel de référence, c'est-à-dire le montant à partir duquel la taxe s'applique. Concrètement, si un logement de 10 m2 situé dans une zone où la taxe s'applique lorsque le loyer excède 45 €/m2, est loué 650 € par mois, soit 65 €/m2. L'écart entre le loyer normal et le loyer de référence s'élève à : (65 - 45) / 45 = 44,4 %. Le taux applicable est donc de 25 %. Le bailleur est donc redevable d'une taxe égale à : (650 € x 12) x 25 % = 1950 €.

La publication des décrets en janvier nous donnera plus de précision sur les conditions à remplir pour bénéficier des aides apportées par l’Etat en 2012.

 

*Anil : Agence nationale pour l’information sur le logement.

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