L'impact de la loi Grenelle 2 sur le logement

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L'impact de la loi Grenelle 2 sur le logement
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Publiée au journal officiel le 13 juillet 2010, la loi Grenelle 2 comporte de nombreuses mesures en lien plus ou moins direct avec l’immobilier des particuliers. Que vous soyez propriétaire d’un logement neuf, ancien, d’une maison, d’un appartement ou encore locataire, vous êtes plus ou moins concerné.

Publiée au journal officiel le 13 juillet 2010, la loi Grenelle 2 comporte de nombreuses mesures en lien plus ou moins direct avec l’immobilier des particuliers. Que vous soyez propriétaire d’un logement neuf, ancien, d’une maison, d’un appartement ou encore locataire, vous êtes plus ou moins concerné.

Publiée au journal officiel le 13 juillet 2010, la loi Grenelle 2 comporte de nombreuses mesures en lien plus ou moins direct avec l’immobilier des particuliers. Que vous soyez propriétaire d’un logement neuf, ancien, d’une maison, d’un appartement ou encore locataire, vous êtes plus ou moins concerné.

Ce cadre législatif met surtout l’accent sur le volet « énergie » des logements. Voici le détail des dispositions les plus significatives. Les décrets d’applications, à paraître dans les prochains mois, devraient préciser la mise en œuvre des ces mesures.

J’achète un logement neuf

A compter du 1 er janvier 2013, toutes les habitations neuves devront obligatoirement afficher une performance énergétique de niveau « Bâtiment Basse Consommation » (BBC). Ainsi, la consommation en énergie primaire de chaque nouvel édifice d’habitation construit en France ne devra pas dépasser 50 kilowatts heures par mètre carré et par an. Cette mesure vise les logements collectifs et les maisons individuelles.

Encore minoritaires, ces constructions économes en énergie sont de plus en plus nombreuses sur le marché. Elles vont vite se multiplier dans les mois qui viennent car de nombreux promoteurs et constructeurs ont anticipé cette règlementation.

Reste que cette amélioration de la performance énergétique des logements neufs n’est pas neutre pour le particulier. Elle a un impact direct sur le prix de vente. Les professionnels évaluent ce surcoût de 5 à 15 %. Pourquoi ? Cette nouvelle façon de construire nécessite l’emploi de matériaux et d’équipements innovants, requiert la mise en œuvre de techniques de pointe et oblige à un strict processus de construction.

Une fois labellisée BBC par un organisme de contrôle indépendant, la construction « verte » se verra attribuer un certificat. Remis au propriétaire, ce document lui donnera accès à des avantages fiscaux liés aux logements « verts » (crédits, réductions et déductions d’impôts).

Autre mesure : dès le 1er janvier 2012, les promoteurs devront prévoir dans les parkings individuels situés au sous-sol des immeubles, des dispositifs (câbles, gaines,) et des infrastructures pour recharger les véhicules électriques ou hybrides. Ils devront aussi prévoir des stationnements sécurisés pour les vélos.

J’achète (ou vends) un logement ancien

Dès le 1er janvier 2011, tout logement mis en vente devra obligatoirement afficher dans son annonce le résultat de son Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Pour mémoire, ce document comporte deux étiquettes : la première mesure le classement énergétique du logement sur une échelle allant de A (la meilleure note) à G (la pire note).

La seconde évalue le niveau d’émission de gaz à effet de serre avec une graduation allant de A à G. Certes, depuis le 1er novembre 2006, ce DPE est obligatoirement communiqué par tout vendeur à son futur acheteur.

Reste que dans moins de six mois, ce diagnostic sera davantage mis en valeur. Cette information devrait à terme devenir un critère de choix et de comparaison..

A savoir : en matière de travaux de rénovation thermique dans un immeuble de logements ou dans une maison ancienne, la loi n’oblige à rien. Elle ne mentionne pas de liste de travaux, ni même de calendrier ou d’échéancier.

Autre nouveauté : lors d’une cession, une information renforcée sera donnée à l’acquéreur sur l’état de pollution des sols où se trouve sa future propriété (terrain ou logement). Si dans un délai de 12 mois après la transaction, une pollution non mentionnée est constatée, l’acheteur (ou le locataire) peut se faire restituer une partie du prix de vente (ou faire baisser le loyer). L’acheteur est en droit de demander une remise en état du site au frais du vendeur.

Je suis copropriétaire

Les décisions relatives aux travaux d’économie d’énergie seront désormais votées à la majorité simple (article 25) contre la double majorité (article 26) actuellement. Cet assouplissement des règles de vote va permettre de débloquer des situations jusqu’alors figées dans certaines copropriétés.

Tout immeuble d’habitations doté d’un chauffage collectif devra réaliser un bilan énergétique dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012. La loi fait le distinguo entre les tailles d’immeubles. Pour les résidences de moins de 50 lots (comprenant les lots principaux comme les appartements et les lots annexes comme les caves,), il faudra faire un DPE collectif.

En revanche, pour les immeubles de 50 lots et plus, il devront effectuer un audit énergétique. Plus détaillé, ce dernier examen sera d’ailleurs plus coûteux pour la copropriété. Il faut compter pour un immeuble autour de 2.000 à 3.000 euros pour un DPE contre environ 10.000 € pour un audit. Le législateur précise que ces informations permettront d’établir un plan pluriannuel de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique qui sera mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Dans son « intérêt collectif », une copropriété pourra voter le changement de la totalité des fenêtres de l’immeuble, qu’elles se situent dans les parties collectives (escaliers, garages, locaux techniques, loge, local à vélo, etc.) comme dans les parties communes c’est-à-dire dans les appartements. Toutefois la loi précise que ces travaux ne s’imposent pas aux copropriétaires ayant changé leurs fenêtres au cours des dix dernières années. Cette disposition donne la main à l’assemblée générale des copropriétaires pour changer les ouvrants dans la totalité de l’immeuble.

Enfin, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant la recharge de véhicules électriques. Ce vote s’effectuera à la majorité simple.

A savoir : A l’exception des secteurs sauvegardés, les règles d’urbanisme relatives à l’extérieur des bâtiments ne pourront plus interdire les demandes individuelles d’installation de matériaux relatifs à la production d’énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques, systèmes solaires thermiques, etc.). Jusqu’alors certains Plan Locaux d’Urbanisme (PLU), voire d’autres documents d’urbanisme, ne prévoyaient rien. Ce vide juridique freinait, voire empêchait ces installations.

Les rapports bailleur/locataire

Le bailleur doit communiquer obligatoirement à son locataire le DPE ainsi que l’état de risque naturel et technologique du bien loué. Seules les locations saisonnières ne sont pas concernées. Le locataire doit laisser exécuter dans les lieux qu’il loue les travaux d’amélioration des parties communes ou des partie privatives.