L'achat et la vente en copropriété (3/3)

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L'achat et la vente en copropriété (3/3)
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Après la signature.....

Après la signature.....

Le syndic doit recevoir la notification du transfert de propriété prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ; cette notification seule confèrera à l'acquéreur sa qualité de copropriétaire, et le droit d'être convoqué aux assemblées générales du syndicat.

S'il n'a pas délivré le certificat de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 mentionné ci-dessus, il doit recevoir également l'avis de mutation du notaire dépositaire des fonds de la vente dans les conditions prévues par cet article, accompagné du règlement autorisé par le vendeur ; s'il estime ne pas avoir perçu suffisamment par rapport à ses demandes (et même s'il s'aperçoit qu'il n'a pas demandé assez...), il peut faire opposition dans les conditions fixées également dans cet article.

L'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 stipule que cette opposition ne peut porter comme indiqué ci-dessus que sur les "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" ; l'article 6-2 du décret fixe désormais avec précision ce qui peut être demandé au vendeur :

"A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

"1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

"2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

"3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

" La question s'est longtemps posée de savoir, dans le cas où l'acte de vente a mis à la charge du vendeur des travaux votés mais non encore appelés en totalité à la date du transfert de propriété, si le syndic est censé ou même fondé à faire opposition pour la part du budget des travaux non encore appelée, ou s'il doit laisser les parties faire leur affaire de l'exécution de leurs conventions, prises en dehors du syndicat, le syndic adressant les nouveaux appels à l'acquéreur et poursuivant le cas échéant le recouvrement à son encontre. Les textes dans leur rédaction résultant de la réforme de de la loi en 2000 et de son décret d'application en 2004 ne laissent plus aucun doute : la notion de sommes "liquides et exigibles" auxquelles doit se limiter l'opposition sont bien celles qui sont censées avoir été appelées aux copropriétaires aux dates d'exigibilité fixées par l'assemblée.

Il est à noter que si le syndic adoptait la première solution, il se constituerait séquestre pour l'exécution de conventions résultant d'un acte auquel il n'est pas intervenu et dans lequel il n'est pas désigné en qualité de séquestre conventionnel ; c'est infondé juridiquement et totalement atypique par rapport à ce qui se passe pour d'autres types d'actes ! Il risque par la suite en cas de litige de se retrouver en première ligne dans un conflit auquel il aurait dû rester étranger...

La question se pose également de savoir si le droit d'opposition s'exerce sur la totalité de la dette du vendeur ou seulement sur la quote-part afférente aux lots vendus : la jurisprudence semblerait s'orienter vers la seconde solution, mais la détermination de cette quote-part peut se heurter à de grandes difficultés lorsque le syndic tient un compte global pour l'ensemble des lots...

La délivrance du certificat de l'article 20 après la vente

Curieusement, de très nombreux notaires, dans le souci probable de s'assurer une sécurité supplémentaire, ont pour pratique de demander aux syndics, après leur avoir versé les sommes réclamées, de leur délivrer a posteriori et à titre de régularisation le certificat de l'article 20 ; c'est évidemment un non-sens juridique qui peut susciter quelques inquiétudes de la part de titulaires d'une charge publique, et les syndics qui n'ont pas délivré ce certificat avant la vente n'ont évidemment pas de raisons de le délivrer après...

L'apurement du compte du vendeur

Une fois ces modalités mises en oeuvre, dans tous les cas de figure, le vendeur se retrouve créancier du syndicat pour la récupération des "avances" qu'il lui a consenties : notamment la "réserve prévue par le règlement de copropriété", autrement dit le "fonds de roulement" ; ce remboursement, déduction faite des provisions devenues exigibles à la date de la signature et d'éventuels arriérés doit intervenir sans délai : la Commission relative à la copropriété peut donc affirmer dans sa Recommandation n°24 relative à l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 que "l'application des règles précitées interdit au syndic de conserver des fonds postérieurement à la réception de la notification prévue à l'article 6", et "qu'en conséquence les comptes d'attente vendeur ne sont plus possibles".

Autrement dit, le compte du vendeur peut et doit être soldé définitivement au lendemain de la notification de la vente !

Que devient le vendeur après la notification de la vente ?

La notification du transfert de propriété prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 fait perdre au vendeur sa qualité de copropriétaire. Il n'est plus membre du syndicat et ne doit plus participer aux charges collectives, hors celles demeurant dues à la date de la mutation. S'il est membre du conseil syndical, son mandat cesse de plein droit.

Il lui reste néanmoins quelques droits et notamment celui de contester les décisions d'une assemblée à laquelle il a été convoqué ou, si par erreur il ne l'a pas été, qui s'est tenue alors qu'il était encore copropriétaire ; étant destinataire de la convocation, c'est à lui que le procès verbal doit être notifié par lettre recommandée au cas où il n'aurait pas assisté à l'assemblée ou à celui où il se serait opposé à une décision. Si la Commission relative à la Copropriété a recommandé aux syndics de "notifier" en pareil cas le procès verbal à l'acquéreur, cette notification vient en addition à celle qui doit être faite au vendeur et n'ouvre pas à l'acquéreur un droit de contestation.

Le vendeur reste aussi responsable des infractions qu'il a pu commettre et notamment des empiètements ou constructions sur les parties communes. Mais le syndicat ne peut agir qu'à l'encontre du nouveau copropriétaire. L'acquéreur a par contre en pareil cas la faculté d'appeler en garantie son vendeur.

A noter que certaines mutations n'entraînent pas la perte par le vendeur de sa qualité de copropriétaire : par exemple en cas de vente du seul usufruit d'un droit d'usage ou de la nue propriété d'un ou plusieurs lots. Les deux parties restent après la vente membres du syndicat mais à des titres différents. Elles contribuent aux charges et participent aux assemblées en fonction de la nature de leurs droits respectifs et des clauses particulières de l'acte. Par contre, la vente en viager et la donation n'entrent dans ce cadre que si elles sont assorties d'une réserve d'usufruit ou de droit d'habitation.

Voir la 2ème partie :L'achat et la vente en copropriété (1/3)