J'achète un logement pour la première fois

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J'achète un logement pour la première fois
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Avec la baisse des prix et le recul des taux d’intérêts des crédits, l’acquisition immobilière est bien moins onéreuse qu’il y a un an. Pour ceux qui n’ont jamais acheté, c’est peut être l’occasion de se lancer. Mais parmi les candidats acquéreurs, le « primo accédant » fait figure de parent pauvre.

Avec la baisse des prix et le recul des taux d’intérêts des crédits, l’acquisition immobilière est bien moins onéreuse qu’il y a un an. Pour ceux qui n’ont jamais acheté, c’est peut être l’occasion de se lancer. Mais parmi les candidats acquéreurs, le « primo accédant » fait figure de parent pauvre.

Son handicap majeur : il démarre de zéro, avec peu ou pas d’apport personnel puisqu’il n’a pas de bien immobilier à vendre. Difficile dans ce cas de séduire les banques. Savez-vous qu’il existe des aides, des crédits destinés à ceux qui achètent pour la première fois? Voici quelques pistes à exploiter pour les budgets serrés.

Profitez du Prêt à Taux Zéro :

Ce prêt sans intérêt est réservé aux personnes qui achètent pour la première fois leur résidence principale (ou qui ne sont pas propriétaire de leur résidence principale depuis au moins deux ans) dans le neuf ou dans l’ancien. Le PTZ est accordé aux personnes ayant des ressources ne dépassant pas des plafonds fixés par l’Etat qui varient selon les régions et la taille du ménage.

Par exemple, un couple avec deux enfants qui devient propriétaire d’un appartement en « zone A » (75, 92,93, 94, une partie du 77, 78, 91 et 95, région Annecy, Cote d’Azur) y aura droit à condition que son revenu imposable n’excède pas 56.875 euros. Si cette famille s’installe en « zone B» (villes de + de 50.000 habitants, zones frontalières et littorales) ou en « zone C » (le reste du territoire), ses ressources annuelles ne doivent pas excéder 40.488 euros. Dans l’ancien, le montant du prêt va de 8.250 euros à 29.250 euros.

Depuis le 1er janvier 2009, ce crédit gratuit est deux fois plus généreux pour l’achat d’un logement neuf ! Voilà la dernière version du PTZ dans le neuf. Les montants de prêts neuf accordés vont de 20 700 à 65 100 €. Alors si vous vous apprêtez à acquérir un appartement ou à faire construire une maison, profitez de cette offre valable jusqu’au 30 juin 2010.

En général, le montant de ce prêt réglementé ne doit pas excéder 20 % du coût total de l’opération dans l’ancien. Mais nouveauté depuis le 15 janvier 2009, ce taux a été majoré. Il est de 30 % dans le neuf, et pour un logement situé dans des "quartiers sensibles" (40 % dans le neuf).

D'autres majorations existent : celle de 12.500 à 15.000 euros créée par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 jusqu'au 31 décembre 2010. pour les ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, lorsque le prêt porte sur la construction ou l'acquisition de logements neufs et donnant lieu à une aide à l'accession sociale à la proppriété attribuée par la commune d'implantation du logement.

Enfin, un nouveau cas de majoration du PTZ a été prévu par la loi de finances pour 2009 et prorogé par la loi de finances pour 2010. Il concerne, en métropole, les opérations portant sur la construction ou l'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement pour lesquels l'empreunteur peut justifier de l'obtention du label "Bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005". Il est de 15.000 à 20.000 euros suivant la taille du ménage et s'applique aux prêts émis à compter du 15 janvier 2009.

Une règle persiste néanmoins : l'enveloppe du PTZ ne doit pas excéder 50 % des autres prêts finançant l'acquisiton dans l'ancien et 100 % dans le neuf.

Impossible donc d’utiliser ce prêt « sec », il se combine toujours à d’autres « petits prêts » souples et pas chers comme le 1% Logement, prêt CAF, Epargne Logement ou à un crédit bancaire classique. Depuis peu, ce crédit se cumule au Prêt Social Location Accession (PSLA).

Bénéficiez d’un coup de pouce « local » :

Angers, Amiens, Paris, Nantes ou Marseille et le département des Hauts-de-Seine ont mis sur pied des systèmes de prêts bonifiés. Leur objectif : faciliter l’accès à la propriété des habitants les moins bien dotés. Limités en montant, ce PTZ « local » se cumule au PTZ « national » et aux autres prêts. Certaines municipalités (Marseille, Rennes, Montpellier) obligent les promoteurs à proposer dans leurs programmes un quota d’appartements à « prix maîtrisés », réservés en priorité aux habitants primo-accédants à des prix 15 à 30 % inférieurs à ceux du marché.

Si vous avez droit à ce prix préférentiel, alors n’hésitez pas ! Sachez néanmoins qu’une clause anti-spéculative est prévue dans le contrat de vente. Elle vous empêchera de revendre vite (pas avant 5 ou 8 ans) afin de ne pas réaliser un simple opération financière avec une coquette plus-value à la clef.

Optez pour le Pass-Foncier :

Vous achetez une maison neuve ou un appartement neuf sur plans ? Le « Pass Foncier » est une solution. Cet outil financier permet de lisser vos paiements sur la durée. Dans un premier temps, vous payez le bâti à crédit (20 à 25 ans), dans un second temps, vous vous acquittez du prix du terrain (10 à 15 ans). L’enchaînement des deux phases de remboursements peut durer entre 30 et 40 ans. De surcroît, l'achat bénéficie de la TVA au taux réduit de 5.5 %.

Autre souplesse: vous bénéficiez d’une double sécurisation en cas d’impayés de plus de 3 mois sur le remboursement du prêt principal. Pour bénéficier du Pass Foncier, il faut acheter pour la première fois sa résidence principale, disposer de ressources limitées et bénéficier d’une aide à l’accession sociale distribuée par une collectivité locale.

Achetez avec une TVA réduite :

Pour inciter les accédants à la propriété à s’installer dans des secteurs difficiles ou en cours de réhabilitation (zones ANRU et dans un rayon de 500 mètres autour), les promoteurs proposent leurs programmes avec une TVA à 5, 5 % au lieu de 19,6 %.

Demandez le 1 % Logement :

Si vous êtes salarié exploitez la piste du 1 % Logement! Comme son nom ne l’indique pas, ce prêt est proposé au taux de 1,5 % (hors assurance), soit bien moins cher qu’un prêt traditionnel. D’un montant limité (de 6400 à 17 600 € sans pouvoir dépasser 50% du montant de l’opération), le 1 % Logement intervient seulement comme un prêt complémentaire. Autre atout du 1 % Logement : il est considéré par les banques comme de l’apport personnel, c’est bien utile lorsque l’on ne dispose pas d’épargne. L’octroi de ce prêt n’est pas un droit.

L’employeur est libre de choisir à qui cette aide est allouée. Les primo accédants font souvent partie des salariés favorisés.