Faut-il acheter ou louer ?

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Faut-il acheter ou louer ?
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Devenir propriétaire ou rester locataire, chacun se pose la question à un moment ou à un autre. Un sujet plus que jamais d’actualité, au moment où les prix de l’immobilier commencent à se réguler.

Nombre d’acquéreurs jouent la carte de la sécurité en achetant une maison ou un appartement. Mais être propriétaire a également des inconvénients. Louer un logement présente moins de contraintes mais donne le sentiment de payer un loyer « pour rien ». Le pour et le contre.

Côté accession

Premier argument en faveur de l’achat : se sentir chez soi et ne pas avoir le sentiment de jeter son argent par les fenêtres et de risquer à tout moment que le propriétaire reprenne son logement pour l’occuper lui-même ou le revendre. Certes, les mensualités sont généralement plus élevées qu’un loyer et les charges de copropriétés peuvent avoir une incidence non négligeable sur le budget.

Mais, le propriétaire, tout en se logeant, se constitue une épargne forcée sans impôt et sera à la tête, au bout de vingt ou trente ans, d’un patrimoine qui prendra de la valeur. Un patrimoine qu’il sera par ailleurs toujours possible de louer, de revendre, de transmettre à ses enfants.

Autre argument choc : la sécurité d’un toit pour la retraite. A l’heure où il semble acquis de devoir travailler plus longtemps pour gagner moins lorsque l’heure de la retraite sonnera, être propriétaire a des vertus.

Dès lors que le crédit est remboursé, on fait forcément des économies sur le poste logement, même si les charges continuent à courir. Acheter a donc de nombreux avantages, mais aussi quelques inconvénients. Changer de logement ne se décide pas du jour au lendemain. Il faut généralement le prévoir quelques mois à l’avance.

Côté location

Etre locataire est une autre option, subie ou choisie selon les cas. Pour certains, cela peut s’avérer une obligation, faute de moyens pour acheter. Pour d’autres, c’est un choix délibéré.

Ainsi, l’accès à certains types de biens (grands logements par exemple) peut être financièrement plus facile à la location qu’à l’achat. L’acquisition oblige souvent à des concessions sur la localisation ou la superficie.

Ce qui n’est pas forcément le cas en location. En outre, quand on aime bouger ou qu’on a une profession qui contraint à la mobilité, la location présente plus de souplesse. Quoi qu’il en soit, être locataire signifie voir ses loyers augmenter régulièrement. Et parfois dans des proportions importantes.

Pourrez-vous y faire face lorsque vous serez à la retraite ?

Certes, l’indice de révision des loyers (IRL) –dont le nouveau mode de calcul est plus favorable que l’ancien pour les locataires en place puisqu’il s’aligne désormais sur l’indice des prix à la consommation – n’augmente plus beaucoup. Il dépend toutefois de l’évolution de l’inflation qui peut, comme on l’a vu récemment, exploser. En outre, on ne construit pas assez en France et la demande locative reste très forte.

Ce qui fait pression sur les loyers des nouvelles locations. C’est particulièrement vrai dans les grandes villes. Malgré tout, l’effort financier consenti par le locataire est généralement moins soutenu que celui du propriétaire.

Peser le pour et le contre

Les deux formules ont donc leurs avantages et leurs inconvénients. Alors, faut-il acheter ou louer ? La réponse dépend d’un certain nombre de paramètres qui fluctuent régulièrement.

A commencer par l’état du marché de l’accession et de la location. En matière d’accession, il vaut toujours mieux acheter lorsque le marché est en baisse – ce qui est le cas aujourd’hui – que lorsque les prix montent. En achetant au plus haut, vous réduisez forcément vos chances de plus-value. L’état du marché locatif, et donc le niveau des loyers, est un autre élément à mettre en balance. En outre, pour établir une véritable comparaison entre les deux formules, il faut que le locataire s’oblige à épargner la différence entre son loyer et ce qu’il aurait dû payer en mensualités et en charges pour être propriétaire.

Ne serait-ce que sur un contrat d’assurance vie dont le rendement n’est pas miraculeux, tout au plus 4 %. Dernier élément à mettre en parallèle : les taux de crédit. Plus les taux sont bas, plus l’acquisition est intéressante. L’année dernière, les taux n’ont cessé de grimper, atteignant 5,4-5,8 %. Aujourd’hui, ils ne cessent de chuter. Désormais, les acquéreurs peuvent emprunter à un taux entre 4,5 et 5 % selon la durée du crédit. Et l’inflation (1,6 % prévu cette année) rend le coût du crédit abordable. Surtout quand on voit les piètres résultats des placements financiers.