Faire une bonne affaire

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Faire une bonne affaire
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En immobilier, tout le monde rêve de faire «une bonne affaire ». Pour un acquéreur, c’est devenir propriétaire pour une bouchée de pain. Pour un vendeur, cela consiste à se défaire d’un bien à prix d’or.

En immobilier, tout le monde rêve de faire «une bonne affaire ». Pour un acquéreur, c’est devenir propriétaire pour une bouchée de pain. Pour un vendeur, cela consiste à se défaire d’un bien à prix d’or.

Une chose est sûre : ce scénario idéal permet d’un côté de dépenser moins et de l’autre de s’enrichir facilement.

Qui est le « pigeon » dans l’histoire, le vendeur ou l’acheteur ? Ce dénouement signifie-t-il que le bonheur de l’un fait le malheur de l’autre ? Pas si sûr. Cette notion de « bonne affaire » est subjective. Certes, le prix est un critère important, mais il n’est pas le seul. Si après négociation, les deux parties s’entendent, cela signifie que chacune d’elles y trouve son compte.

Explications.

Des regards différents Dans une transaction, les objectifs de l’acheteur et du vendeur s’opposent, c’est d’ailleurs pour cela qu’ils parviennent à s’entendre. Ils se complètent en quelque sorte. Chacun passe à l’acte pour des raisons diverses: le premier peut décider de devenir propriétaire car il bénéficie de revenus réguliers ou majorés, sa famille s’agrandit, vient de recevoir une donation, etc. De son côté, un vendeur peut décider de céder son bien car il cherche une surface plus grande ou plus petite, pour cause de mutation ou de départ en retraite, etc. S’ajoutent à ces points de vues, des considérations économiques, financières, personnelles différentes. Ce cocktail complexe fait que chaque partie trouve son compte avec un « inconnu ».

Le prix du marché comme juge de paix

Faire une bonne affaire, pour un vendeur, consiste à céder au dessus du prix du marché. Pour un acheteur, c’est l’obtenir en dessous de ce même prix. En résumé, le « bon coup » consiste à réaliser une transaction qui s’éloigne de la valeur habituelle des ventes enregistrées localement.

Comment connaître ce prix de référence ? Rien de plus facile !

Il suffit de s’informer sur les dernières transactions réalisées pour des biens analogues ou se renseigner sur le prix du mètre carré dans le quartier, la ville ou le village. Impossible aujourd’hui de méconnaître cette réalité, tant les chiffres et les statistiques publiées sont nombreuses et régulières. Pour les candidats à l’acquisition, il suffit de scruter régulièrement les petites annonces et de faire quelques visites pour disposer d’une vision « réelle » du marché.

Même topo pour le vendeur. Avec les mêmes outils que l’acheteur (les petites annonces), il s’informera sur les valeurs pratiquées aux alentours. Le recours à un ou plusieurs agents immobiliers pour estimer son bien le confortera ou pas dans ses intuitions.

Un marché cyclique

Une autre façon de voir les choses : faire une « bonne affaire » c’est acheter dans un marché déprimé donc au plus bas et revendre en plein boom, soit au plus haut. Mais ce timing idéal -qui fait aussi rêver les boursiers - est difficilement réalisable. Le marché de la pierre est un marché cyclique avec des phases de hausse et de baisse qui se succèdent sur de longues périodes. Impossible de prévoir un boom ou un krach.

Entre 1998 et 2007, le marché a connu une envolée étonnante. Aujourd’hui c’est le reflux. Jusqu’à quand et jusqu’où ? Une donnée à ne pas perdre de vue : un bien immobilier ne s’achète ou se vend pas dans la journée. Il faut compter plusieurs mois pour qu’il change officiellement de mains.

Entre temps, le marché continue d’évoluer à la hausse ou à la baisse. Une chose est sûre : ceux qui achètent pour se loger et se lancent dans l’aventure ont un réel besoin de se loger. De plus, ils sont financièrement prêts à le faire. Le marché est déprimé ? Tant mieux pour eux, ils s’endetteront moins ou achèteront plus grand. S’il est en phase ascendante, cela ne les empêchera pas de concrétiser leur projet en se serrant la ceinture.

Entre 1998 et 2007, les vendeurs ont réalisé de coquettes plus-values. Entre le moment de l’achat et celui de la revente, leur bien s’est apprécié de 20, 30, 40, 50 voire de 100 %. Reste que ce « bénéfice » a été amoindri dès lors que certains ont, dans la foulée, racheté un autre bien au prix fort. En résumé, la bonne affaire reste une notion toute relative !!!!

La rareté du bien

Faire une affaire, c’est dénicher parfois un bien rare en raison de sa situation exceptionnelle, de son architecture particulière, de sa vue dégagée ou de son originalité (duplex, loft, maison de ville ou vue sur les toits, etc.). Pour des biens de luxe ou atypiques, le prix de marché perd parfois de sa pertinence tant les références sont peu nombreuses, voire inexistantes.

Un acheteur « accro » à une rue, une adresse ou un quartier sera prêt à débourser un peu plus pour obtenir satisfaction. C’est peut-être le cas du studio situé sur votre palier et que vous convoitez pour agrandir votre nid. Pour l’obtenir, ne pas déménager et augmenter la surface de votre appartement, vous seriez prêt à mettre le paquet ! Une cote qui évolue La bonne affaire se découvre parfois a posteriori. Un champ de patates devenu dix ans plus tard un terrain constructible prend de fait de la valeur. L’arrivée d’une station de métro ou d’une ligne de tram au pied de chez vous, redonne la cote à votre bien et au secteur excentré ou mal desservi. La création d’un quartier avec des nouveaux équipements publics (crèches, écoles, gymnase, etc.) dopent aussi les valeurs.

A l’inverse : l’ouverture d’une bretelle d’autoroute juste sous vos fenêtres ou la construction d’une usine de traitements des eaux en face de chez vous sont des éléments négatifs. Reste que ces évènements sont indépendants de la volonté d’un propriétaire. Ils résultent des décisions des collectivités territoriales (municipalité, département, région) ou des pouvoirs publics (Etat). Réaliser une bonne affaire, c’est être capable d’être visionnaire ou de déceler les potentiels futurs d’un bien ou d’un emplacement. Certains ont parié à long terme sur la réhabilitation ou le renouveau d’un quartier, l’essor économique d’une ville, l’arrivée des transports en commun (TGV, RER, métro, tram, etc.) ou d’une desserte autoroutière.

Le degré d’urgence

Réaliser une bonne affaire côté acheteur c’est parfois profiter de l’urgence du vendeur. Contraint de céder sans délai pour rembourser un crédit relais, pour cause de divorce, de règlement de droits de succession ou d’éloignement à l’étranger, le vendeur peut lâcher prise plus vite que prévu, sans pour autant regretter son acte. Son objectif : vendre vite.