Disposer de l'usufruit d'un logement : une bonne affaire !

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Disposer de l'usufruit d'un logement : une bonne affaire !
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Moins définitive que la donation, la donation temporaire d’usufruit (DTU) constitue pour le jeune et ses parents une solution séduisante. Cela permet à l’étudiant de prendre son autonomie et de voler de ses propres ailes. Pendant une durée déterminée, il occupe le logement comme bon lui semble ou peut le louer pour encaisser les loyers.

Moins définitive que la donation, la donation temporaire d’usufruit (DTU) constitue pour le jeune et ses parents une solution séduisante. Cela permet à l’étudiant de prendre son autonomie et de voler de ses propres ailes. Pendant une durée déterminée, il occupe le logement comme bon lui semble ou peut le louer pour encaisser les loyers.

Ce scénario est sympathique pour un jeune sans revenus fixes ou qui démarre dans la vie active avec un salaire de débutant. Voici tout ce vous avez voulu savoir sur la « DTU » sans avoir jamais osé le demander !

C’est quoi le démembrement de propriété ?

Généralement la détention d’un bien immobilier s’effectue en pleine propriété. Mais grâce aux subtilités juridiques, ce droit peut, si besoin, se scinder deux parties : l’usufruit et la nue propriété, chacun des ces droits pouvant être détenu par deux personnes distinctes.

Disposer de l’usufruit d’un logement, c’est avoir le droit d’y vivre gratuitement ou de le louer pour en percevoir des revenus. Celui qui jouit de ce droit s’appelle l’usufruitier. Disposer de la nue-propriété, consiste à garder ce bien dans son patrimoine, avoir le droit de vendre et de voter en assemblée générale.

A savoir : Le donateur est celui qui donne. Le donataire est celui qui reçoit.

Pourquoi faire ?

D’abord, pour des raisons économiques. Le démembrement de propriété immobilière est une solution utile et économique pour les parents souhaitant aider leur « jeune » qui démarre dans la vie. En faisant cadeau de l’usufruit d’un bien immobilier leur appartenant, ils lui donnent un sacré coup de pouce. Soit le logement est utile à leur progéniture étudiante ou jeune embauché pour se loger gratuitement, soit il lui offre des revenus réguliers grâce à la location du bien.

En contrepartie de ces avantages, l’usufruitier doit payer les menus travaux réalisés dans le logement, les taxes foncières et d’habitation et les charges locatives.

A savoir : pendant dix ans, le jeune a tout le loisir de poursuivre de longues études et de se lancer dans la vie active sans avoir à débourser un euro pour se loger.

L’usufruit est souvent donné pour une période de dix ans. Dans le jargon des notaires, on parle de donation temporaire d’usufruit. Au terme de cette période, ce droit de jouissance est restitué au propriétaire initial. Autrement, ce dernier récupère la pleine propriété de son bien.

Ensuite, pour des raisons fiscales : Ce scénario est fiscalement intéressant pour le(s) parent(s) imposé(s) à l’ISF. Grâce à cette pirouette juridique, le bien immobilier démembré sort du patrimoine taxable à l’ISF. Résultat, le donateur paie moins d’impôts. A savoir : un donataire (celui qui reçoit) d’un bien loué qui perçoit donc des revenus locatifs est imposé au titre des revenus fonciers.

Comment s’y prendre pour démembrer ?

Pour officialiser cette donation spécifique et temporaire, il est obligatoire de faire appel à un notaire. Cet homme de loi va rédiger l’acte authentique détaillant la procédure, mentionnant le bien démembré et spécifiant la durée de cette donation.

Règle importante à connaître : chaque parent peut donner tous les six ans à chacun de ses enfants 156 359 euros en franchise de droits. Autrement dit en dessous de cette somme, celui qui donne et celui qui reçoit ne paie pas de droits au fisc.

Ces dispositions ont des conséquences fiscales et juridiques qui ne sont pas neutres. Le coût d’une donation prend en compte les émoluments du notaire, la valeur du bien, la taxe de publicité foncière, etc.

Deux exemples pour comprendre :

Cas n°1 : Isabelle et Laurent donnent à leur fils, Nathan, l’usufruit pour dix ans d’un studio d’une valeur de 100.000 euros en banlieue parisienne. Comme le donateur a droit à un abattement de 156.359 euros en ligne directe, aucun droit n’est dû à l’administration fiscale. Ils ne paieront que les frais d’acte d’un montant de 1.450 euros.

Cas n°2 : Isabelle et Laurent donnent à leur fils, Nathan, l’usufruit pour dix ans d’un trois-pièces d’une valeur de 200.000 euros en banlieue parisienne. En tant que donataires, ils ont droit à un abattement de 156.359 euros en ligne directe (par parent et par enfant).

Résultat : aucun droit n’est dû à l’administration fiscale. Ils ne paieront que les frais d’acte d’un montant de 1.950 euros. Attention : si vous avez plusieurs enfants et que votre patrimoine le permet, mieux vaut multiplier ces scénarios.