Comment rentabiliser un bien immobilier ?

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Comment rentabiliser un bien immobilier ?
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Détenir une résidence principale et secondaire génère des dépenses en tous genres. Face à cette hémorragie financière, comment se procurer des recettes? Quatre solutions sont possibles ....

Détenir une résidence principale et secondaire génère des dépenses en tous genres. Face à cette hémorragie financière, comment se procurer des recettes? Quatre solutions sont possibles ....

Louer un temps son logement meublé à des vacanciers, à des hommes d’affaires ou occasionnellement pour des tournages de films. Dernière possibilité : ouvrir une chambre d’hôte. Ces scénarios en valent la chandelle. Toutefois, pour que ces opérations soient rentables mieux vaut mettre toutes les chances de votre côté. Explications.

Opter pour la location saisonnière

* Prime à la situation

Pour séduire les estivants mieux vaut que la maison ou l’appartement se situe dans une région touristique (mer, montagne). La location saisonnière meublée doit toujours être équipée pour la vie courante. De la petite cuillère à la poubelle de salle de bain, en passant le grille pain et le fer à repasser. Rien ne doit manquer et vos affaires personnelles doivent disparaître.

* Un loyer à géométrie variable

Dans une location classique (nue), la fixation du loyer d’un meublé dépend de l’emplacement, de la surface, de l’état général et des prestations. Pour une location de vacance d’une, deux ou trois semaines la surface habitable est importante mais pas primordiale. D’autres paramètres comptent comme le nombre de couchages, la présence d’une terrasse ou d’une piscine, l’exposition, la vue, la facilité d’accès, le stationnement.

Au moment de préparer la « grille de prix » pour les semaines de location, pensez à moduler les loyers selon les périodes d’affluence. Pour un même bien, l’écart de loyer entre la saison creuse et haute peut aller du simple au triple.

* Une opération rentable sur la durée

La rentabilité de l’opération dépend de la date d’acquisition du bien et de l’existence ou non de charges récurrentes. La location sera peu rentable pour les personnes ayant acheté récemment, à un prix élevé et qui ont un crédit immobilier à rembourser. Le rendement brut de cette opération sera faible, de l’ordre de 2 à 3%.

En revanche, si le logement a été acquis il y a dix ans ou plus sans aucun prêt en cours, les loyers iront dans la poche du propriétaire. Ces sommes aideront à payer une partie ou la totalité des charges et des travaux d’entretien de la maison. Dans le calcul de rendement, n’oubliez jamais que les revenus locatifs sont imposables ce qui ampute la profitabilité de l’opération.

Rien ne vous empêche de gérer vous-même votre location, mais il faut y consacrer du temps et surtout résider à proximité pour être présent(e), le samedi, le jour du chassé-croisé des locataires. Vous manquez de temps ou cette tâche vous rebute? Faites appel aux services d’un agent immobilier.

Louer à une clientèle d’affaires

Votre appartement parisien est vide au moins 6 mois par an? Alors pourquoi ne pas le louer à des cadres internationaux ou à des hommes d’affaires en déplacement quelques semaines ou quelques mois dans la capitale. Ces derniers apprécient de séjourner dans des appartements des quartiers chics au lieu de prendre une chambre d’hôtel impersonnelle.

En moyenne, la durée des séjours avoisine quatre mois. Intermédiaires entre le propriétaire et l’occupant, des sociétés de location spécialisées dans ce créneau proposent avec l’habitation une gamme de services à la carte (ménage, fourniture de linge de maison, régisseur, etc.).

Pour séduire l’appartement doit se situer dans les beaux quartiers parisiens (1,2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 15, 16 et 17èmes arrondissements) ou à Neuilly. Si les grandes surfaces conviennent aux familles de passage dans la capitale, les studios et les deux et trois-pièces sont aussi appréciés des célibataires en déplacement. Les locations de meublés haut gamme affichent une rémunération supérieure à la location nue. Il tabler sur un loyer 2 000 euros par mois pour un studio parisien dont 1 200 euros est reversé au propriétaire selon le nombre de jours occupés. Pour un deux pièces, le tarif avoisine 2 700 euros, pour un trois pièces 3 500 € à 4 000 €.

Louer le temps d’un tournage

Avoir Gérard Depardieu dans son salon ou Daniel Auteuil dans sa cuisine? C’est un rêve qui peut un jour devenir réalité à condition que votre appartement ou votre maison séduisent les sociétés de production chargées de trouver les lieux de tournage pour des films, des téléfilms ou des publicités.

* Tous les types de logement :

Pour répondre aux besoins d’un scénario, tous les types d’habitat figurent dans le catalogue de biens à louer : du pavillon de banlieue à l’atelier d’artiste en passant par l’appartement bourgeois, le loft, la maison de campagne ou le logement hlm. Reste que pour taper dans l’œil de la personne en charge des repérages, votre logement doit satisfaire quelques critères de base. Pas question de proposer votre deux-pièces de 35 m2. Il faut une surface suffisamment grande pour recevoir une équipe de tournage, installer le matériel d’éclairage et surtout offrir assez de recul pour les prises de vue. En général au moins de 100 m2 sont nécessaires.

* Une offre abondante :

Le bien est inscrit gratuitement dans le catalogue des biens à louer. Mais la sélection est rude. Au bout du compte, il y a beaucoup de prétendants et peu d’élus. Les tarifs d’une location sont compris entre 1 250 et 2 000 euros par jour, voire 3 000 euros pour une propriété ou un château.

Pas besoin d’être propriétaire pour expérimenter cette formule lucrative de location. Un locataire, avec le feu vert de son bailleur, peut aussi se prêter à ce jeu. L’accord de la copropriété est toujours nécessaire pour filmer des parties communes ou les photographier.

Ouvrir une chambre d’hôtes

Vous aimez recevoir ? Alors ouvrez une ou plusieurs chambres d’hôtes à votre domicile. Sachez qu’il faut une maison suffisamment vaste pour offrir des chambres confortables dotées d’un accès et de sanitaires indépendants. La création de moins de six chambres d’hôtes n’obéit à aucune règle particulière.

* Du temps de présence : cette activité impose quelques contraintes, non seulement vous devez être chez vous en permanence (pendant les week-end et la période estivale) en cas d’arrivée à l’improviste de vacancier. Il faut aussi se rendre disponible lorsqu’il y a du monde.

* Peu de visibilité sur les revenus : quant aux revenus, ils sont variables d’une année sur l’autre. Ils dépendent de la localisation, du taux de remplissage, du nombre de chambres, de la qualité des prestations, de la notoriété, etc. Ne comptez pas sur cette activité pour gagner votre vie, elle doit seulement vous procurer un complément de revenus pour améliorer votre habitation ou vos fins de mois.

* Se donner les moyens de réussir : prévoyez un budget pour décorer et meubler vos pièces, et aussi pour payer l’eau, l’électricité, sans oublier les dépenses de nourriture pour le petit-déjeuner, les frais de blanchisserie et de ménage lorsque vos hôtes plient bagages. Sachez que les chambres d’hôtes sont exemptées de taxe professionnelle mais pas de taxe d’habitation.

Pour faire connaître votre adresse, vous pouvez faire labelliser votre location par des réseaux (Gîtes de France, Clévacances, Interhome). Pour décrocher cette distinction commerciale, il faudra ouvrir les portes de votre logement aux « inspecteurs » de l’enseigne sollicitée. Etat intérieur et extérieur du bien, agencements, équipements, aménagement intérieur, tout est passé au crible.

Cette visite détaillée est déterminante pour l’attribution ou non du label.