Comment financer un ravalement ?

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Comment financer un ravalement ?
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Une étape importante pour préserver la valeur d’un immeuble. Repoussé et redouté, le ravalement est la bête noire d’un propriétaire. Plusieurs années sont parfois nécessaires pour le faire accepter par tous les copropriétaires.

Une étape importante pour préserver la valeur d’un immeuble. Repoussé et redouté, le ravalement est la bête noire d’un propriétaire. Plusieurs années sont parfois nécessaires pour le faire accepter par tous les copropriétaires.

C’est vrai qu’une fois votés, ces travaux multiplient par deux ou trois les charges de l’immeuble. Selon l’état de dégradation des murs extérieurs, la facture avoisine en moyenne entre 3 000 et 6 000 euros par copropriétaire.

Reste que ce « grand nettoyage » est une étape nécessaire. Non seulement elle constitue un fait marquant dans la vie d’un immeuble, mais en plus elle participe à sa préservation et à sa valorisation. Pour réaliser cette opération qui se déroule tous les 10 à 15 ans, environ 18 à 24 mois de préparation sont nécessaires. Déroulé de cette chronologie.

Avant

En théorie, le ravalement doit être réalisé tous les dix ans. Toutefois les maires sont rares à exiger de leurs administrés une application stricte de cette obligation. La décision relève le plus souvent des copropriétés elles-mêmes, à moins que l’immeuble ne se situe pas dans un quartier protégé, un secteur historique ou fasse l’objet d’une réhabilitation comme dans le cadre d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH). Dans ces secteurs, les propriétaires d’immeubles sont fortement incités par la collectivité locale à restaurer leur façade avec parfois des aides financières à la clef.

Avant de demander de façon anarchique des devis, le conseil syndical, avec l’aval de l’assemblée générale, peut commencer par missionner un professionnel indépendant (architecte, ingénieur, ou bureau d’étude) pour réaliser un diagnostic de « l’enveloppe extérieure ». Outre le type de traitement à engager sur la façade, sa mission va consister à vérifier l’étanchéité du bâtiment, à envisager s’il y a besoin de procéder à la réfection des gouttières, au scellement des gardes corps ou la restauration des corniches.

Après cet audit détaillé de l’état du bâti, ce technicien liste alors les travaux à réaliser et leur degré d’urgence. Il soumet ses conclusions à la copropriété qui statuera en assemblée générale (AG). Son travail est payé forfaitairement et varie de 2 000 à 5 000 euros selon la technicité du bâtiment.

Dans le cadre de simples travaux d’entretien de façade, le vote d’un ravalement s’effectue à la majorité « simple ». Elle requiert la majorité des voix des personnes présentes ou représentées en AG.

Lors du vote, les habitants précisent la période de réalisation du chantier, fixent la date et le nombre d’appels de fonds à réaliser.

Pendant

Après avoir voté le principe du ravalement, l’AG peut décider de mandater un professionnel, (éventuellement celui qu’il a missionné pour le diagnostic mais pas toujours), afin qu’il endosse le rôle de maître d’œuvre pendant les travaux. A lui de constituer le cahier des charges, de lancer les appels d’offres, de réceptionner les 4 ou 5 devis demandés et de les juger. Mais c’est toujours à l’AG de trancher. Cette intervention extérieure est facturée entre 7 et 9 % du montant des travaux. Le ravalement est parfois complexe, aussi le jugement averti d’un « pro » est-il utile.

Le chantier pouvant durer deux à trois mois pour un petit immeuble et jusqu’à deux ans pour les grandes résidences avec plusieurs bâtiments, le contrôle du maître d’œuvre doit être régulier. En cours de chantier, il s’assure du bon déroulement des travaux. Il s’informe aussi des imprévus ou des difficultés. Il tente de trouver des solutions adaptées. A lui aussi de contrôler la bonne exécution du devis. Si au moins deux entreprises sont amenées à intervenir sur le chantier, la désignation d’un coordinateur «Sécurité Protection de la Santé » (S.P.S.) est obligatoire. C’est le « chef d’orchestre » de la sécurité sur le site. Coût de cet intervenant : 2 à 3 % du montant de travaux.

Après

Une fois les échafaudages démontés, il faut être vigilant sur la façon dont va évoluer et « vieillir » la façade. Pendant un an, les éventuels désordres de peinture sont couverts. La copropriété est aussi protégée en cas de sinistres éventuels dans le cadre de la garantie dommage ouvrage et cela pendant une durée de dix ans. Toutefois, cette garantie fonctionne à condition d’avoir souscrit cette couverture avant le début des travaux.

Profiter des financements à géométrie variable

Débourser 3 000 à 6 000 euros pour un ravalement oblige parfois certains copropriétaires à recourir au crédit. Certes, chacun peut se dénicher en solo un financement sur mesure auprès de sa banque. Sachez que le syndic peut proposer une solution alternative soit un prêt spécial pour ces travaux et surtout accessible à tous les copropriétaires qui le désirent. Pour des montants importants, certains prêteurs spécialisés proposent des conditions intéressantes : des taux d’intérêts compris entre 4 % et 5%, sans garantie hypothécaire, des assurances décès bon marché et parfois aucune pénalité financière en cas de remboursement anticipé. Il n’existe pas de solidarité financière entre les copropriétaires emprunteurs. Autrement dit, celui qui ne rembourse pas son crédit ne met pas en péril les autres endettés, ni même la copropriété. En général la durée d’un tel crédit va de 5 à 7 ans.

Votre immeuble se situe dans un quartier réhabilité par la mairie ? Renseignez-vous sur les éventuelles aides financières existantes, la subvention peut représenter jusqu’à 35 % des travaux.