Comment déclarer ses revenus locatifs ?

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Comment déclarer ses revenus locatifs ?
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Vous êtes propriétaire bailleur et à ce titre, vous percevez des revenus locatifs. Voici quelques conseils pour remplir au mieux votre feuille d’imposition 2010 d’après vos revenus 2009, en tenant compte notamment des déductions possibles.

Vous êtes propriétaire bailleur et à ce titre, vous percevez des revenus locatifs. Voici quelques conseils pour remplir au mieux votre feuille d’imposition 2010 d’après vos revenus 2009, en tenant compte notamment des déductions possibles.

Les revenus fonciers

Vous louez un ou des logement(s) ancien(s) vide(s) et nu(s) et donc non meublé(s). Vos revenus rentrent alors dans la catégorie des revenus fonciers.

Les loyers bruts perçus

Il s’agit des loyers encaissés en 2009, y compris les loyers payés d’avance ou à l’inverse, différés. Dans ce dernier cas, il s’agit de loyers arriérés réglés en une seule fois.

Au montant de vos loyers doivent être ajoutées les recettes exceptionnelles qui peuvent être des indemnités d'assurance (y compris contre les impayés). Mais aussi les revenus procurés par la location de garage, box, parking en surface ou en sous sol pour voiture, moto ou bateau même si ces emplacements ne sont pas liés à la location d’un logement, ou les recettes provenant de location d'emplacements publicitaires, ou d'installations d'antennes de téléphonie mobile (y compris la quote-part de telles recettes - ou même d'une location de loge - encaissées dans le cadre de la copripriété). Par ailleurs, les subventions accordées par l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (anah) figurent également au titre des recettes, de même que les remises de loyer accordées au locataire en contrepartie de la prise en charge par lui de travaux vous incombant.

Le dépôt de garantie versé par le locataire est incorporé aux recettes s’il est utilisé pour couvrir des loyers non payés ou pour des travaux de remise en état après le départ du locataire.

Les charges déductibles

Sous le régime du "réel" (voir ci-dessous), pratiquemetn toutes les charges de la location non récupérables sur les locataires sont déductibles : les honoraires de gestion, de location, de rédaction d'actes, les diagnostics, les honoraires d'experts, toutes les primes d'assurance y compris contre les impayés, les frais et charges de contentieux, les dépenses liées les travaux d’entretien et de réparation, (ravalement, toitures, planchers mais aussi peintures…), et même les travaux d’amélioration dès l’instant où ils ne constituent pas une construction, une reconstruction ou un agrandissement.

A déduire également les taxes foncières et taxes locales annexes ; les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la construction, et les travaux. Les frais de constitution du dossier et les frais de l’assurance décès-invalidité souscrite en garantie du prêt peuvent également être déduits.

Deux régimes possibles :

Le micro-foncier ...

Si vous ne bénéficiez d’aucun régime fiscal soumis à des règles particulières tels Robien, Besson, Borloo, Malraux ou monuments historiques, et si vos revenus provenant de la location d’immeubles non meublés en 2008 n’excèdent pas 15 000 euros dans l’année, vous relevez , de plein droit, du régime du micro-foncier.

Vous pouvez donc reporter directement le montant brut de vos revenus fonciers sur la déclaration 2042. Ce qui vous évite de remplir la déclaration 2044 mais aussi de bénéficier d’emblée d’un abattement forfaitaire de 30 % qui couvre toutes les charges.

Cependant, si avez de lourdes charges déductibles au titre de travaux ou d’intérêts d’emprunt, vous avez intérêt à opter pour le régime réel d’imposition et donc de remplir la 2044, une option irrévocable pendant trois ans. A noter, toujours au niveau du micro-foncier que son application aux loyers 2008 ne vous fait pas perdre la possibilité d’imputer les déficits fonciers des années antérieures encore reportables au 1er janvier 2010.

…le régime classique ou réel

Dans cette hypothèse, vous calculez votre revenu foncier net en déduisant les charges de votre revenu brut.

Vous pouvez prendre en compte les abattements (amortissement et /ou déduction spécifique) sur les revenus procurés par les régimes spécifiques Besson, Robien ou Borloo.

Vous pouvez également reporter l'éventuel déficit foncier sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros, en excluant toutefois dans son calcul les intérêts d’emprunt. Le surplus du déficit éventuel est reportable sur les revenus fonciers futurs dans la limite de 10 ans.