Acheter son appartement à son bailleur

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Acheter son appartement à son bailleur
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Votre bailleur vous informe qu’il souhaite vendre l’appartement (ou la maison) que vous occupez. Tuile ou opportunité ? Chacun prend cette nouvelle plus ou moins bien. Une chose est sûre : en tant que locataire en place, vous avez des droits. Parmi ceux là, vous disposez d’un droit de priorité pour acheter « votre » logement.

Votre bailleur vous informe qu’il souhaite vendre l’appartement (ou la maison) que vous occupez. Tuile ou opportunité ? Chacun prend cette nouvelle plus ou moins bien. Une chose est sûre : en tant que locataire en place, vous avez des droits. Parmi ceux là, vous disposez d’un droit de priorité pour acheter « votre » logement.

Ensuite tout va dépendre du profil de votre propriétaire : avez-vous à faire à un particulier ou à une entreprise? La chronologie des faits et des étapes diffère selon votre interlocuteur.

Vous ne souhaitez pas devenir propriétaire? Alors pas question pour le bailleur (l’ancien comme le nouveau) de vous déloger ! Vous restez dans les murs, aux mêmes conditions jusqu’à la fin de votre bail.

Votre bailleur est un particulier

Lorsque le propriétaire désire vendre son logement vide, il doit vous (locataire) le proposer en priorité. Dans le jargon juridique on appelle cela le « droit de préemption » du locataire.

Etape n°1 : Le propriétaire vous informe par courrier (envoyé en recommandé et accusé de réception) du « congé pour vente ». La loi lui impose de le faire au moins six mois avant la fin du bail. Cette lettre doit bien sûr mentionner le prix de vente du logement.

A compter de la réception de ce courrier, le compte à rebours démarre : vous disposez de deux mois pour donner votre réponse. Votre silence vaut refus.

A la fin du bail vous devrez déménager.

Etape n°2 : Vous acceptez l’offre ? La vente est suspendue à l’obtention de votre prêt. Vous disposez alors de quatre mois supplémentaires pour monter votre financement. Vous payez cash ? Alors, la vente doit être signée dans les deux mois.

A savoir : Si votre bailleur affiche son logement à prix inférieur à l’offre initiale qu’il vous avait indiqué dans sa lettre, il est obligé de réitérer sa proposition avec ce nouveau prix. Vous disposez alors d’un mois pour vous décider.

Vous acceptez ? Les compteurs sont remis à zéro : deux mois sans prêt, quatre s’il faut monter un dossier bancaire. Ce cas survient en général en cas de baisse du marché immobilier.

Si le bailleur souhaite vendre son logement occupé ? Il n’est pas obligé de vous en informer. Vous changez de propriétaire mais conservez les mêmes conditions de bail et de loyer.

Votre bailleur est un investisseur institutionnel

Dans ce scénario, vous (locataire) êtes davantage protégé face à votre propriétaire. La raison ? Vous traitez avec un Investisseur Institutionnel (dit « Zinzin ») c’est-à-dire une compagnie d’assurance, une caisse de retraite ou une foncière. Cette société est souvent un bailleur professionnel, aguerri aux arcanes de l’immobilier et de ses droits.

L’accord du 16 mars 2005 prévoit que dans toute vente d’un immeuble entier « en lot par lot » (c’est-à-dire appartement par appartement), le propriétaire « unique » doit respecter différentes procédures.

Gros avantage de traiter avec « Zinzin »: en tant que locataire en place vous bénéficiez d’une ristourne automatique sur le prix d’achat officiel !

A savoir :

- Il existe une version « allégée » de cette procédure si l’immeuble à vendre compte moins de 10 lots.

- La loi Aurillac du 13 Juin 2006 protège les locataires en cas de « vente en bloc » de leur immeuble (cession de sa totalité) ». S’il souhaite céder cet actif au détail (appartement par appartement), le propriétaire (une société) devra prendre encore plus de précautions avec les locataires en place.

Etape n°1 : Le propriétaire avertit la mairie et les éventuelles associations de locataires de sa volonté de céder son immeuble en lot par lot.

Etape n°2 : Par courrier, le propriétaire informe chaque locataire de cette même intention. Ces lettres nominatives invitent tous les habitants de l’immeuble à une réunion d’information générale.

Ce jour là, le « Zinzin » (ou la société en charge de la commercialisation de l’immeuble) expose les droits des locataires, évoque les éventuels travaux qui seront réalisés avant la vente, fait un état des lieux de l’immeuble et annonce un prix moyen de vente au mètre carré.

Etape n°3 : Les jours suivant cette réunion, vous recevez un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception ou délivré par huissier.

Ce document important, appelé « Fiche d’information individuelle », indique le prix de votre appartement avec une décote. Vous recevez en plus un « livret locataire » qui résume vos droits, et les options possibles.

A compter du jour de la réception de ces documents, vous disposez d’un délai de réflexion de trois mois.

La ristourne qui vous est accordée en tant que locataire peut aller de 8 à 20 % par rapport au prix officiel de commercialisation. Cette décote s’obtient en combinant trois critères : un rabais « automatique » en tant que locataire en place, l’ancienneté dans les lieux et la durée de votre bail restant à courir.

Dans ce courrier individuel, doit figurer le descriptif des phases importantes de la vente et vos droits de locataire, le prix moyen au mètre carré, le ou les avantage(s) de prix accordé(s) au locataire, l’information du locataire des possibilités de relogement et l’information des dispositifs légaux de protection des locataires âgés ou sans ressources.

A savoir : la proposition d’achat qui vous est faite concerne aussi votre époux (épouse), votre concubin, votre partenaire pacsé mais aussi vos ascendants et descendants respectifs.

Etape n°4 : A l’issue des trois mois, le propriétaire (ou son représentant) vous envoie « une offre de vente ». Là encore vous disposez de deux mois supplémentaires pour prendre votre décision et retourner le document si vous souhaitez acheter. Dans le cas contraire, c’est à l’issue de ce délai, que votre appartement sera proposé à la vente à un investisseur en quête d’un logement occupé. Votre propriétaire change, mais vous restez dans « les murs ».

Des garde-fous pour certains locataires

Les locataires âgés de plus de 70 ans dont les ressources n’excèdent pas une fois et demi le SMIC (les deux conditions doivent être réunies) ne peuvent pas recevoir un congé pour vente s’il n’est pas accompagné d’une proposition de relogement dans des conditions équivalentes, dans la même commune ou une commune limitrophe (article 13 de la loi du 1er septembre 1948).

Seule exception à cette règle : le bailleur qui délivre le congé a lui-même dépassé 60 ans ou ses propres ressources ne dépassent pas une fois et demi le SMIC.

Les revenus pris en compte sont les revenus annuels déclarés au fisc avant abattement sans tenir compte des aides familiales ou des aides ponctuelles mais en incluant les revenus des valeurs mobilières.

Les occupants atteints d’un handicap sont aussi protégés.