Acheter moins cher que le marché

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Acheter moins cher que le marché
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Voici trois pistes à suivre pour acheter un logement décoté.

Voici trois pistes à suivre pour acheter un logement décoté.

1) Acheter un logement occupé

Que vous l’achetiez pour y vivre plus tard ou pour réaliser un investissement locatif, un logement loué (c’est-à-dire avec un locataire en place) séduit avant tout pour la décote de prix qu’il affiche. Les remises consenties vont de 10 % à 25 % par rapport au prix du même logement vendu libre. En général, la réduction la plus faible concerne un bail dont l’échéance est proche, la plus élevée correspond à un logement dont le contrat de location vient d’être renouvelé pour une durée de 3 ou 6 ans. Ces décotes atteignent jusqu’à 25 % pour des biens loués avec un bail de la loi de 48, avec un occupant handicapé ou de plus de 70 ans. Mais ce prix « cadeau » n’est pas sans contrepartie. Dans ces trois cas, il sera difficile, voire impossible, de déloger le locataire comme bon vous semble. Ces occupants sont bien protégés par la loi.

* Où les trouver ?

Les plus grands vendeurs de biens occupés sont les Investisseurs Institutionnels –surnommés «Zinzins »- tels que les banques, les compagnies d’assurance, les caisses de retraite, etc. Propriétaires d’un parc immobilier locatif, ils cèdent régulièrement des immeubles entiers au détail, soit appartement par appartement. Des biens occupés sont aussi vendus par des particuliers à la suite d’un divorce, d’un souci financier, de santé ou d’une succession. La présence d’un locataire donne une connaissance précise de la rentabilité de l’investissement. Lors d’une demande de prêt, le banquier appréciera de savoir que le bien rapporte déjà.

* Quelles informations obtenir sur le locataire en place ?

Le bailleur professionnel est en mesure de donner des informations précises concernant l’occupant (profession, situation familiale, historique des quittances, l’ancienneté dans le logement, nature du bail, etc.) et sur la qualité générale de l’immeuble (travaux réalisés et prévus dans les prochaines années).

Autre intérêt de faire affaire avec un « pro »: la qualité du locataire est en principe bonne puisque ce dernier a, dans le passé, déjà été sélectionné par le bailleur sur la base de critères stricts. Cette transparence d’informations est moins systématique si vous traitez avec un particulier. Ce dernier ne dispose pas toujours des mêmes moyens pour mettre son bien en valeur. Cela ne vous empêche pas d’exiger une copie du bail et des dernières quittances de loyers.

Pour obtenir des informations plus délicates (impayés, contentieux en cours, etc.), n’hésitez pas à passer un coup de fil à l’administrateur de biens chargé de la location et au syndic de l’immeuble.

2) Transformer un local commercial en habitation

Transformer une ancienne boucherie, un atelier de menuiserie ou une imprimerie en habitation permet de faire d’une pierre deux coups : habiter un lieu original et acheter moins cher. En effet, ce local à usage professionnel n’a souvent pas les mêmes critères de valeur qu’une habitation standard. Outre la surface commerciale, les sous-sols et les lieux de stockage sont parfois importants. Selon la taille et l’emplacement, ce local pourra se négocier de 5 à 15 % moins cher qu’un logement traditionnel dans le même quartier.

Si au départ, le budget d’acquisition de cet espace atypique est attractif, il ne faut pas sous-estimer les frais générés pour transformer la boutique ou l’atelier en lieu de vie.

Demander un permis de construire

Transformer une boutique en logement et la rendre habitable oblige à demander un permis de construire auprès de la mairie. Ceux qui passent outre s’exposent à des sanctions pénales. Le jour de la revente, ils se retrouveront coincés : soit ils devront vendre le bien au-dessous de la valeur du marché, soit ils ne trouveront pas d’acheteurs pour un bien inhabitable selon la loi.

Obtenir le feu vert de la copropriété

Si le local se trouve au pied d’un immeuble détenu en copropriété, il faut demander et obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer la transformation du local commercial en habitation. Cette dernière refuse? Vous êtes coincé(e) et ne pouvez pas engager les travaux. Vous restez avec un local commercial sur les bras sans savoir qu’en faire

Réaliser les travaux

Il existe quelques défauts récurrents aux locaux commerciaux que l’on ne retrouve pas dans les logements : des éclairages naturels absents ou parfois peu nombreux, pas de pièces d’eau, de cuisine, de salle de bains et une situation au rez-de-chaussée et/ou en fond de cour. Pour rendre cet espace vivable, des travaux de restructuration et de redistribution sont parfois nécessaires. Prévoyez un budget travaux !

3) Acheter en viager immobilier

Faute de pouvoir acheter de l’immobilier au prix fort, certains optent pour la formule du viager immobilier. Cette transaction spécifique permet d’accéder à la propriété avec des décotes importantes par rapport aux prix du marché.

Comment cela fonctionne ?

Le jour de la signature, l’acheteur (le débirentier) paie au vendeur (le crédirentier) une somme appelée « bouquet » -elle est inférieure à la valeur totale du logement libre sur le marché- en contrepartie il s’engage à verser un loyer au vendeur (qui reste dans les murs) sous forme d’une rente viagère mensuelle jusqu’à la fin de ses jours.

Pour qui ? Cette solution peut éventuellement convenir à ceux qui ont résolu leur problème de résidence principale et qui disposent de temps pour récupérer un tel logement. Pour mémoire, le dénouement final est non programmé puisqu’il dépend du décès de l’occupant. Mieux vaut acheter à des personnes beaucoup plus âgées afin d’avoir une chance de profiter un jour du bien en question.

Quels sont les inconvénients ?

Cette formule est aléatoire. Impossible de connaître au départ le coût total de cette opération immobilière. Cette transaction manque de visibilité. Difficile de savoir pendant combien d’années sera payée la rente viagère et à quel moment vous jouirez du bien. Quant au nouveau propriétaire du logement en viager, c’est à lui de payer les impôts fonciers et les charges d’entretien du bien même s’il n’y habite pas.