L'encadrement des loyers, mode d'emploi

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L'encadrement des loyers, mode d'emploi
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DÉCRYPTAGE - Un décret devrait voir le jour dès cet été pour empêcher la flambée des prix.

Cécile Duflot ne veut pas perdre une minute. En attendant la mise en place d'un texte de loi pour bloquer les loyers, la ministre du logement met actuellement un point final sur le projet de décret, dont la publication est attendue dès la mi-juillet, rapporte le journal Libération. Promesse de campagne du candidat Hollande, cette mesure n'est cependant pas évidente à mettre en œuvre. Europe1.fr revient sur les principaux enjeux du texte à venir.

Quels sont les objectifs de la loi ? Le gouvernement entend empêcher les propriétaires d'augmenter le montant des loyers lors d'un changement de locataire. Ce décret doit "permettre, dans les agglomérations et les zones où les loyers ont atteint des niveaux insupportables, que l'accès à la location redevienne possible", précise Cécile Duflot dans les colonnes du quotidien. Seules certaines zones géographiques sont donc concernées. Il s'agit principalement de l'Ile-de-France, d'une partie de Provence-Alpes-Côte-d'Azur et de la côte basque.

Les loyers seront-ils figés ? Le décret ne gèlera pas les loyers. En revanche, les propriétaires ne pourront plus profiter d'un changement de locataire pour les augmenter à leur guise. Le nouvel entrant sera donc soumis au même tarif que le sortant. Son loyer continuera ensuite d'évoluer selon l'indice de référence (IRL) publié par l'Insee et adossé à l'inflation.

Quel est le calendrier prévu ? Le décret, présenté fin juin en Conseil d'Etat, serait publié mi-juillet pour entrer en vigueur à la rentrée. Quant à la loi, elle devrait pas être prête avant 2013.

Quelle est la situation actuelle à Paris ? A Paris, les locations se sont conclues l'an dernier à un loyer moyen de 23,4 euros/m2, soit une progression de 3,5% en un an. Selon l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, les loyers ont progressé de 2,4% en région parisienne en 2011, un niveau supérieur à la valeur moyenne de l'IRL (+1,7%) en raison notamment d'une hausse moyenne de 6% "à la relocation".

Quel est le cadre législatif actuel ? Cécile Duflot devrait exploiter une possibilité ouverte par l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 sur les "rapports locatifs". Tombée dans l'oubli, cette loi "Mermaz-Malandin" stipule que "dans la zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèlent une situation anormale, […] un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, peut fixer le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants".

Que se passe-t-il chez nos voisins ? En Allemagne, l'encadrement des loyers s'appelle "le miroir des loyers" (Mietspiegel). Mis en place depuis 1973, il prévoit que lorsqu'un nouveau logement est mis en location pour la première fois, le loyer doit s'aligner sur ceux des logements équivalents du voisinage. Dans chaque ville, des fourchettes de loyers sont établies en fonction de la qualité du quartier, la taille du logement, le niveau d'équipement ou encore la date de construction, précise L'Expansion. Les locataires qui estiment être lésés peuvent ainsi facilement avoir recours à la justice pour obtenir une baisse de loyer. Par la suite, leur évolution est strictement encadrée. La hausse des loyers ne peut dépasser 20% sur trois ans. 

Genève, en Suisse a opté pour un système équivalent : les "loyers loyaux". Le loyer doit refléter la réalité du marché et le locataire peut en contester le caractère abusif devant une autorité de conciliation, précise un rapport de mission d'Europe Ecologie Les Verts rédigé en novembre 2011. Le délai est fixé à 30 jours après son entrée dans le logement. Le locataire peut également demander une réduction du loyer pendant le bail. Si le bailleur refuse, l'autorité de conciliation peut aussi être saisie.

En Suède, le niveau des loyers du privé ne peut dépasser de plus de 5 % celui des loyers du logement public municipal. Chaque année, l'évolution des loyers est négociée entre les sociétés publiques et les associations de locataires.

Aux Pays-Bas, les loyers sont dits "à points". La valeur d'un logement est calculée à partir du nombre de mètres carrés, du confort, de l'équipement. Le total de points donne ainsi le loyer maximum. En cas de dépassement, le locataire peut saisir une organisation indépendante, la Huurcommissie, dans les six premiers mois de location. Au delà, aucun recours n'est possible.