Encadrer les loyers, mettre en place une garantie universelle contre les impayés, lutter contre les marchands de sommeil ou rendre plus transparente l'attribution de logements sociaux… Telles sont les ambitions du projet de loi dit "Duflot", concoctée par la ministre du Logement. Le texte a été définitivement voté mardi à l'Assemblée nationale, et vise à refaire du logement "un bien de nécessité inscrit dans un système régulé", pour reprendre les termes de la ministre. Cécile Duflot a dit vouloir par le biais des mécanismes prévus que "les enjeux économiques, sociaux, écologiques et au final civiques soient traités de concert, dans une approche globale qui ne cède rien aux modes libérales et aux effets dévastateurs de l'illusion dérégulatrice".
>>> Que contient le projet ? On vous résume ce qui changera si le texte est adopté en l'état.
POUR LA PROTECTION DU LOCATAIRE
La Garantie universelle des loyers. Une Garantie universelle des loyers (Gul), publique et obligatoire, sur l'ensemble du parc privé, protègera les propriétaires des impayés et se substituera à la caution, d'ici au 1er janvier 2016. Tous les locataires et tous les propriétaires devront la verser. Il s'agira d'une contribution comprise entre 0,5 et 1 % du loyer.
>> Une mesure loin de régler tous les problèmes. Pour notre éditorialiste Axel de Tarlé, le gouvernement fait même "la promotion des loyers gratuits" :
Un meilleur encadrement des loyers. Dans les zones "tendues", c'est-à-dire où les prix flambent le plus, les préfets fixeront chaque année par décret un loyer médian de référence, majoré de 20%, au delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller, mais aussi un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse. Un "complément de loyer exceptionnel" pourra également s'ajouter au loyer de base, pour des logements particulièrement bien situés ou confortables. Le locataire pourra toutefois le contester auprès de la commission départementale de conciliation, dans les trois mois suivant la signature du bail.
Reste à savoir si cette mesure s'avèrera efficace. Dans les faits, Cécile Duflot a en effet déjà publié un décret similaire il y a un peu plus d'un an, dont l'impact a été quasi-nul : en Île-de-France, là où les prix sont les plus élevés, un seul dossier a été déposé en préfecture pour un litige entre un propriétaire et son locataire sur le montant du loyer. Et encore, l'affaire n'a même pas abouti : le locataire n'a pas voulu se présenter devant la commission de conciliation, de peur de perdre son logement.
Une sécurisation de la location. Une liste exhaustive des documents que le bailleur peut exiger du locataire sera définie par décret, ainsi qu'un modèle type d'état des lieux et un bail type, lequel devra mentionner le loyer médian de référence et le loyer appliqué au locataire précédent. Le délai de préavis pour quitter son logement sera également ramené à un mois dans les zones tendues. Les logements meublés utilisés comme logement principal seront, par ailleurs, soumis aux mêmes obligations que les logements vides.
Une règlementation des frais et de la garantie. Le bailleur prendra en charge la totalité des frais liés à la mise en location de son bien, à l'exception des frais de réalisation de l'état des lieux et de rédaction du bail, partagés entre le bailleur et son locataire. Ces frais seront tout de même plafonnés par décret. La rétention abusive du dépôt de garantie par le bailleur sera par ailleurs sanctionnée par le versement au locataire d'une pénalité par mois de retard de 10% du dépôt. Les marchands de listes ne devront proposer que des logements dont ils ont l'exclusivité, pour éviter de facturer des listes de biens déjà vendus par d'autres agences. En dehors du forfait annuel pour la gestion courante, les syndics ne pourront facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations particulières, définies par un décret.
POUR LA LUTTE CONTRE LA PRÉCARITÉ
Plus de punitions contre les marchands de sommeil. Les personnes déjà condamnés pour habitats indignes seront interdits d'achats de biens immobiliers destinés à la relocation pendant 5 ans. Le propriétaire d'un logement indécent qui, à compter de la promulgation de la loi, refusera d'engager des travaux malgré les injonctions des pouvoirs publics devra payer une astreinte de 1.000 euros par jour de retard. En cas d'habitat insalubre, les allocations logement versées au bailleur seront consignées jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires. En cas d'évacuation d'un immeuble insalubre sur décision du maire, le propriétaire devra assurer à ses frais l'hébergement des occupants.
Prévenir les expulsions. Une Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives sera créée dans chaque département et alertée systématiquement des situations d'expulsion locative. Elle délivrera des avis et recommandations.
Simplifier l'accès au logement social. Le demandeur de logement social n'aura qu'un dossier unique à remplir, même s'il fait des demandes dans plusieurs départements. Ce dossier sera accessible par l'ensemble des bailleurs et réservataires.