Encadrement des loyers : une mise en place prévue à l'automne

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Encadrement des loyers : une mise en place prévue à l'automne
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28 agglomérations métropolitaines de plus de 50.000 habitants constituant des zones "tendues" sont concernées...

L'avenir de la loi Alur a été mis en doute avec le départ de Cécile Duflot du gouvernement... Mais l'une de ses mesures phare, l'encadrement des loyers, sera bien appliquée. La ministre du Logement Sylvia Pinel, a assuré à 'Libération' que le mécanisme sera mis en route à l'automne, une fois les décrets d'application publiés. Certes, il existe déjà pour certaines villes un dispositif d'urgence, qui a été reconduit l'été dernier. Ceci étant, l'adoption de la loi Alur va permettre de prendre le relais de ce mécanisme temporaire, en fixant au passage de nouvelles règles. Les villes concernées De l'Ile-de-France au littoral méditerranéen en passant par Lyon ou le bassin d'Arcachon, 28 agglomérations métropolitaines de plus de 50.000 habitants constituant des zones "tendues" sont concernées. Ce périmètre englobe 4,6 millions de logements, soit 70% du parc de logements locatifs privés du pays. Les références retenues Chaque zone sera dotée d'un observatoire local des loyers (il existe déjà à Paris). A partir des données obtenues, le préfet prendra chaque année un arrêté déterminant un loyer médian de référence par catégorie de logement et par quartier. Le ministère du Logement a souhaité un loyer médian car il se révèle moins volatile que le loyer moyen. Rappelons que le loyer médian est celui qui sépare les logements en deux groupes égaux : ceux dont le loyer est inférieur à la médiane et ceux dont le loyer est supérieur. Les limites imposées Un second indicateur sera déterminé : le loyer de référence médian majoré. Egalement fixé par arrêté, il ne pourra être supérieur de 20% au loyer médian de référence. Les loyers devront être fixés dans cet intervalle. Dans un souci de transparence, les contrats de location devront stipuler le loyer médian majoré et le loyer appliqué au précédent locataire. L'impact espéré Pour la seule région parisienne, le ministère du Logement estimait l'an passé que 1 logement sur 4 devrait voir son loyer baisser avec ce nouveau dispositif. Prenons le cas d'un studio de 26 m(2) mis en location à Paris dans un quartier recherché pour 1.000 euros par mois, soit 38,4 euros par m(2). Si la médiane pour ce type de logement dans ce quartier est de 30 euros par m(2), le loyer devra être au maximum de 936 euros (30*26 + 20%). Dans une étude récente, l'institut Clameur a pour sa part estimé que l'encadrement devrait toucher environ 20% des logements des grandes agglomérations. Les exceptions Pour les logements offrant des caractéristiques exceptionnelles (garage, grande terrasse...) justifiées dans le bail, un complément de loyer exceptionnel pourra être appliqué. La mise en place Une fois la loi entrée en vigueur, tous les nouveaux contrats devront tenir compte de ces critères. Pour les logements occupés, le locataire pourra à l'occasion du renouvellement du bail entreprendre un recours en diminution de loyer si ce dernier est supérieur au plafond. En cas de désaccord, une procédure amiable pourra être engagée. Si elle échoue, il sera possible de saisir un juge. Le dispositif introduit en parallèle une notion de loyer de référence minoré (-30%). Si le loyer est inférieur à ce plancher, le propriétaire pourra envisager d'augmenter le loyer au renouvellement du bail.