Pour compléter vos revenus ou pour l’habiter plus tard, acquérir un appartement occupé s’avère attrayant en raison d’un prix décoté et d’une perception immédiate de loyers.
Vous cherchez à acquérir un logement occupé c’est-à-dire avec un locataire en place ? Il faut savoir que ce marché reste confidentiel.
Ainsi, selon le Conseil supérieur du notariat, en 2008, sur 529 000 transactions en régions, ce sont 28 000 biens qui ont été cédés à titre de logements occupés. Et en région Ile-de-France, lors de cette même période, sur 138 000 transactions, 7 500 ont été réalisées dans cet objectif.
Il s’agit donc d’un marché étroit sur l’ensemble de l’Hexagone. Ces biens occupés sont vendus soit par des propriétaires institutionnels, les « zinzins », que sont les compagnies d’assurances, les caisses de retraite, les banques, soit par des particuliers dans le cadre d’une succession, d’un divorce ou d’un « accident de la vie ».
Une décote de 13 % en moyenne
Par rapport à un logement libre de toute occupation, un logement occupé s’acquiert avec une décote qui évolue entre 8 et 18 %. Cette décote s’explique par le fait que, en tant que propriétaire, vous ne pourrez pas habiter tout de suite ce logement. Vous devrez attendre la fin du bail. Par ailleurs, vous ne pourrez pas modifier les conditions faites par l’ancien propriétaire, le montant du loyer par exemple, avant la fin du bail.
Le montant de cette décote varie essentiellement en fonction de la durée du bail restant à courir. Plus l’échéance est lointaine, plus la décote est importante. À l’inverse, plus le terme du bail approche, plus la décote est faible. Parfois, une décote plus conséquente, pouvant aller jusqu’à 25 %, peut être consentie sur des biens loués avec un bail loi de 1948 ou loués à des locataires de plus de 70 ans.
Seul bémol, la difficulté de reprendre le bien, puisque, dans ces deux cas, les locataires sont protégés.
Un loyer immédiatement perçu
Dans la mesure où vous avez un locataire en place, vous n’avez pas à vous préoccuper d’en chercher un. Vous n’avez pas à redouter non plus la vacance locative. Mieux encore, dès la signature de l’acte authentique, vous percevez un revenu. Enfin, vous n’avez pas à vous soucier de la qualité de votre locataire. Avant d’acheter, vous avez su par l’ancien propriétaire ou par l’administrateur de biens ou encore par le syndic de l’immeuble que le locataire s’acquittait régulièrement de ses loyers et de ses charges.
Les règles à observer
En contrepartie des avantages que sont la décote et la perception immédiate du loyer, vous devez vous plier à certaines règles. D’une part, il faut accepter le fait que votre locataire peut rester dans les lieux jusqu’à la fin du bail, et que vous ne pourrez l’en déloger. Vous disposez toutefois d’une possibilité de donner congé à votre locataire à condition que ce congé soit dicté par un motif réel et sérieux, c’est-à-dire le reprendre pour l’habiter ou pour y abriter sa famille, ascendants ou descendants mais aussi conjoint, concubin notoire, partenaire lié par un Pacs. Le motif devra être respecté. Le cas échéant, le locataire peut intenter une action et faire annuler la vente.
Si vous voulez le revendre pour tout autre motif, vous devez obligatoirement et en priorité le proposer à votre locataire. Celui-ci bénéficie en effet d’un droit de préemption. Si votre locataire est intéressé par votre offre, il doit vous le signifier dans les six mois. S’il décline l’offre, vous pouvez revendre votre bien avec le locataire en place avec un bail qui est reconduit aux conditions antérieures.